大厦物业公司工程维修部手册.docVIP

工 程 维 修 部 工 作 手 册 （振头大厦物业公司工程维修部手册试运营版） 一：工程维修部质量/服务目的 维修服务满意率 设备设施完好率 请修及时率 请修合格率 对维修服务满意的业主人数 对维修服务满意的业主人数 客户满意调查总业主人数1.0维修服务满意率= —————————————×100%，不得低于85% 。 客户满意调查总业主人数 每月检查中完好的设备设施数量 每月检查中完好的设备设施数量 总设备设施数量2.0设备设施完好率= ——————————————×100%，不得低于98%； 总设备设施数量 对维修服务及时感到满意的业主人数 对维修服务及时感到满意的业主人数 客户满意调查总业主人数3.0请修及时率=————————————————×100%，不得低于95%； 客户满意调查总业主人数 每月一次请修合格次数 每月一次请修合格次数 每月请修总次数4.0请修合格率= ——————————×100%，不得低于95%。 每月请修总次数 二：维修部组织架构图 物业管理处总经理 物业管理处总经理 工程维修部经理工程维修部调度主管强弱电综合班给排水综合班 工程维修部经理 工程维修部调度主管 强弱电综合班 给排水综合班 土建二装综合班 1.0工程维修部经理 工作职责： 1、在物业管理处的领导下，全面负责工程维修部的各项工作。 2、负责物业管理处所辖房屋建筑，公共设施，机电设备、消防设备等技术和管理工作。 3、负责制定本部门的各项管理制度及应急措施，保证质量管理体系在本部门有效运营。 4、负责向业主提供平常维修等服务。 5、负责对本部门各班的工作进行检查和指导。 6、负责业主装修申请、审批工作及较大规模的装修验收工作。 7、负责参与大厦工程验收交接工作及制定大厦工程验收实行计划。负责组织大厦的机电设备运营调试工作。 8、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及解决工作。 9、对采购物资和提供服务的供方进行评价。 10、负责审核本部门提交的物品申购报告，交主管领导审核的并报物业管理处总经理批准。 11、负责本部门水、电、土等各专业技工的工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物业管理处组织实行；保证其正常运营。 12、监督、组织实行与物业管理处 管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 13、全面规划公司服务设施、消防设施的添置、安装、调试、运转和维修等工作，为质量 管理体系的正常运作提供保障。 14、负责收集设施、设备运营原始记录，并进行记录分析，为提高运营质量提供依据。 15、组织领导工程 维修部人员的岗位培训和技术培训。 基本规定： 1)保证工程维修部平常工作正常运转。 2)保证大厦设施设备公司平常运作。 3)保证物业管理处总经理交办的各项工作。 2.0工程维修部调度主管 工作职责： 1)配合工程维修经理的工作，完毕公司下达的各项管理指标。 2)配合工程维修部经理主持全面工作，涉及加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生；负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥平常维修保养；下属员工工作的检查督导；负责维修工具及平常消耗品控制管理等。 3) 配合工程维修部经理组织制定设备设施维修计划和方案；参与二装实行及改善的策划。 4) 配合工程维修部经理掌握人员及设备状况，审核各种运营记录，掌握能耗规律，及时解决异常情况。 5) 配合工程维修部经理定期检查重点设备运营状况，不断改善设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。 6) 配合工程维修部经理健全各项规章制度，贯彻奖惩措施，提高管理水平。 7) 配合工程维修部经理现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，局限性之处即时跟进。 8) 配合工程维修部经理定期召开维修部会议，指正工作中的局限性之处，听取报告总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。 9)负责工程方面技术图纸、文献和设备档案的接管和归档工作。 10) 配合工程维修部经理指挥突发性设备设施的抢修工程。 11) 配合工程维修部经理负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12) 配合工程维修部经理负责大厦内工程维修方面各项数据的记录。 13)定期向维修部经理报告工作，完毕上级交办的其它任务。 基本规定： 1)保证设备设施完好率达98%以上。 2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，不影响业主正常工作和生活及物业公司平常运作。 3.0强弱电综合班 工作职责： 1)配合调度主管的各项工作安排、听从指挥、接受监督，认真完毕任务并配合其它部门工作。 2)负责对种类公共设施准时进行维修，保证强弱电设备正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。 3)及时解决各种突发事故，并做好记录。 4)向调度主管报告工