物业管理可持续发展战略 .pdf

我国物业管理可持续发展战略 从 1981 年 3 月全国第一家物业管理公司--深圳市物业管理公司的设 立,至今全国已有各类物业管理公司 2000 余家,从业人员近 200 万人.应当 说物业管理在我国已有了长足的发展.但是,也庆当看到物业管理在我国 仍属一个新兴行业,正处于发展阶段,还面临着诸多的矛盾和制约因素.因 此,面对我国物业管理的快速发展,如何从我国的国情出发,全面分析影响 我国物业管理发展的因素,探索我国物业管理可持续发展的思路,加快采 取一些更为切实可行的措施,推进物业管理行业的持续发展,已成为我国 物业管理亟待研究和解决的重大课题,本文拟对此谈点粗浅看法. 一、我国物业管理面临的主要矛盾 1、物业管理覆盖面小,发展不平衡,经济发达地区与经济不发达 地区差距较大.我国的物业管理,由于受对物业管理的认识、市场经济发育 程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响, 目前物业管理覆 盖仍然偏小,据统计,到 1999 年底,全国实有房屋建筑面积 735459 万平方 米,实行物业管理的万平方米,实行物业管理率仅为 13%,其中,实有住宅建 筑面积 417331 万平方米,实行物业管理万平方米,实行物业管理率为 20%. 由此看来,物业管理在我国仍有巨大的潜力. 从我国物业管理的发展实践看,南方、经济发达地区、沿海城市、 大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推 进的较慢.据统计,到 1999年底,上海市实有房屋建筑面积 31802 万平方米, 实行物业管理的20744万平方米,占实有房屋总面积的65%,其中,实有住宅 建筑面积 19310 万平方米,实行物业管理的 16661 万平方米,占衫有住宅总 面积的 86%；北京市实有房屋建筑面积 27430 万平方米,实行物业管理 万平方米,占实有房屋总面积的%,其中,实有住宅建筑面积 14211 万平 方米,实行物业管理的万平方米,占实有住宅总面积%；深圳市实有房屋建 筑面积 7119 万平方米,实行物业管理的 3387 万平方米,占实有房屋总面积 的48%,其中,实有住宅建筑面积 3768 万平方米,实行物业管理的 2540 万平 方米,占实有住宅总面积的67%；甘肃省实有房屋建筑面积 9647 万平方米, 实行物业管理的万平方米, 占实有房屋总面积的%,其中,实有住宅建筑面 积 5151万平方米,实行物业管理的万平方米,占实有住宅总面积的%；陕西 省实有房屋建筑面积 14328万平方米,实行物业管理的万平方米,占实有房 屋总面积的%,其中,实有住宅建筑面积 7624 万平方米,实行物业管理的万 平方米, 占实有住宅总面积的%.统计数字说明,经济发达地区与经济不发 达地区在物业管理方面的差距相当大. 2、专业人才匮乏,影响物业管理行业向高水平、深层次发展. 目 前,物业管理企业中人才缺乏的现象较为普遍,突出表现为“三多三少”； 一是传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少；二是单 功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任 多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多,高级管理人才少； 特别是能担任部门经理以上职务 的人才更少.这种人才不足 的局面,已严 重影响了物业管理行业向高水平发展. 3、管理人员素质偏低,管理服务服务不到位.由于物业管理是一 个新兴行, 目前尚未建立起统计、完善的行业管理标准和从业人员行为规 范,从业人员良莠不全.加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设, 既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类 人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很 难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系. 尤其是一些由房管所转制的物业管理企业,虽然名字变了,牌子挂了,但观 念上变化不大,机制上转换不到位,仍沿用计划经济体制下行政型管理模 式,摆不正自已与产权人、使用人的位置,习惯于以主人自居,对产权人、 使用人发号施令,产权人、使用人的应有地位得不到尊重,利益得不到保障, 群众对此意见很大.据中国消费者协会 1998 年投诉情况统计资料表明,该 年全国物业管理投诉仍呈上升趋势.投诉的主要内容是物业管理混乱,停 电、停水、乱收费、乱摊派现象严重；保安、保洁水准低、电视、电梯、 电话使用不理想.另据中国消费者协会 1998 年底至 1999 年初,对全国 12 个大中城市商品房住