不动产投资中的法律与税收问题第五章.pptxVIP

第5章 不动产投资中的法律与税收问题;5.1 不动产投资中的法律问题;2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的特定领域的不动产社会经济关系。 （1）房地产开发关系 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。 （2）房地产交易关系 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中发生的经济关系。;（3）房地产管理关系 房地产管理关系：指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。它又包括城市土地管理关系和城 市房屋管理关系。 城市土地管理关系：指用地单位或个人和已经取得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规划部门发生的管理与被管理的关系； 城市房屋管理关系：指国家有关城市住房及其他规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。;5.1.2 房地产开发用地法律制度 土地开发用地：指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地房屋一体化建设用地。 1. 土地所有权和土地使用权的概念 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、使用、收益和处分的权利。;国家土地所有权;农民集体土地所有权;土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。 土地使用权作为一种独立的权利类型，主要具有以下特征： （1）派生性。指土地使用权是由土地所有权中分离出来的一种权利。“分离”：指土地所有人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久地让渡给他人享有； （2）物权性。指土地使用权是基于土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他性的占有、使用、收益权； （3）明确的期限性。指土地使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。;国有土地使用权;各类用途土地???用权出让的最高年限为: ①居住用地70年; ②工业用地5O年; ③教育、科技、文化、卫 生、体育用地50年; ④商业、旅游、娱乐用地4O年; ⑤综合或者 其他用地50年。;2. 土地使用权出让 （1）土地使用权出让的概念 国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （2）土地使用权的出让方式 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标和拍卖三种方式。;（3）土地使用权出让合同 土地使用权出让合同包括以下主要内容： ①出让合同双方当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）； ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限；⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件； ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。;3. 土地使用权划拨 （1）土地使用权划拨的概念 国家依法按照一定的程序将国有建设用地的使用权无偿地转移给建设用地者。 （2）土地使用权划拨的范围 《城市房地产管理法》规定： ①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。;5.1.3 房地产开发法律制度 1. 房地产开发的概念 指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 所谓基础设施建设是指给水、排水、供电、供热、供气、通讯和道路等 设施建设和土地的平整。 2. 房地产开发的原则 指在城市规划区国有土地范围内从事房地产开发并实施房地产开发管理中应依法遵守的基本原则。 （1）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。;· （2）必须严格执行城市规划的原则。;3. 房地产开发企业设立和资质认定 （1）房地产开发企业设立的条件 ①有自己的名称和组织机构； ②有固定的经营场所； ③有符合国务院规定的注册资本； ④有足够的专业技术人员； ⑤法律、法规规定的其他条件。;设立房地产开发企业，应当向工商行政管理 部门申请设立登记。 设立有限责任、股份有限，从事房地产开发 经营的，还应当执行法律有关规定。 房地产开发企业在领取营业执照后的一个月 内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。;（2）房地产开发企业的资质认定 ①一级资质： 注册资本不低于5000万元；从事房地产开发经营5年以上； 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 连续5年建筑工程质量合格率达1