企业财务指标体系分析的初步思路 .pdf

企业财务指标体系分析的初步思路 上周在港大的课程中，学习的内容是《财务与管理会计》，老师花了比较大的篇幅讲解 如何分析一家企业的财务报表，并在课堂中做了演练。思考一下如何学以致用，做为一名 顾问往往需要对客户背景资料进行分析，而财务年报也是一个非常重要的分析途径，如何 去解读一家房地产企业的财务报表呢？ 基于这个设想，初步找到了一个财务报表的分析模型，如下表所示： 这全部是从财务视角分析的指标集，包含如下五大类指标： 1、规模性指标：这个指标决定了企业的“江湖地位”，往往是“面子”型指标，众多 地产企业排名也是使用这个指标去的，使用不同的排名指标，各大房企的名次可能会有一 些变化，但如果能够进入到这个榜单，一定是地产行业的“大鳄”了。当然，如何做规模 性指标的目标设定，这也是一个比较有水平的事情。一般来说有几种做法： 1 ）老板拍脑袋说了算，每年设定50%的增长率，其它的事情由 CEO 带领着管理团队 想办法了，老板不管这事，这是投资型企业老板常用的招； 2 ）基于目标的指标设定：设定目标时，考虑到了历史，这是一个不小的挑战，初步的 思路是：预设一定年度营业收入目标（如 100 亿），基于这个目标，要对历年的营业收入 做分析，看一下完成相应的营业收入需要完成预售金额是多少、土地费用是多少、开发费 用是多少、需要多少筹划资金、资金从哪来等问题 ，将这个营业收入目标分解为相应的资 源需求 ；当然，还需要做另一个层面的分析，这就是业务指标的分析，分析的思路为 ：完 成这个营业收入，需要销售多少平方的楼？平均价格是多少 ？，要实现这些楼可售，需要 竣工多少楼？已有库存是多少 ？再从竣工倒推到已开工的项 目是多少，对项 目的整体进度 要求是怎么样的 ？如果还没有开发 ，土地储备够不够，需要增加多少土地储备？一系列的 分析过程就得到了年度的业务运营指标了。 2、盈利性指标：这对于地产企业而言 ，是一个“过日子”的指标，日子过的是不是够 滋润 ，就要看盈利指标了，这两个最直接的指标就是成本利润率、净利润率。以招商地产 为例 ，其制定的新十年战略目标是“跨越发展”，要求快速发展的一个前提就是“成本利 润率”不能变，这也是一个大前提。 3、效率性指标：在这张图的原文中 ，将存货周转率、资产周转率、净资产收益率说为 规模性指标，不太清楚是笔误还是怎么的，我在这里理解这三个指标为 “效率指标”，这 三个指标背后往往反应的是企业的经营效率。下表就是 2006--2009 年度，龙湖地产与仁 恒地产的总资产利润率、净资产收益率指标的对比分析，可以看到，龙湖地产不愧以 “运 营制胜”的企业，在净资产收益率这个指标上有着上佳表现。即总资产利润率只有 6%的 情况下，却能够实现净资产收益率 19% ，比仁恒还高出了5%。 4、安全性指标： 一般而言，企业安全性评估指标包括如下五个指标，流动比率、速动比率、负债比率、 固定比率、自有资本率，每个指标会有不同的参考值；在房地产企业整体调控的背景下， 地产企业的经营安全也是投资者关注的一个核心要点，过冬时节首先看的是“谁能抗的过 这个冬天”；对于地产企业而言，有两个指标尤其重要的是：流动比率，背后看的就是企 业现金流的安全状况，对于地产开发这样资金密集型企业，如果现金流断裂的话，企业不 小心就得轰然趴下了。 5、成长性指标：企业能否持续发展的核心指标，对于地产地产开发企业而言，最大的 生产要素是土地，而且由于土地的转让全部掌握在国家手中，也具有较大的不可控性，因 此衡量地产企业的土地储备量，就可以识别出这家企业能否持续良展的一个核心要素，对 于许多上市地产企业而言，其土地的储备量也往往决定了其在资本市场上的表现，因为这 是可以让众多投资者对企业发展有着良好预期的“定海神针”。 上述只是财务指标体系分析的一个初步思路，接下来要完成本次课程的作业，还会根 据这个分析的思路，对一些具体房地产企业的五大类指标进行解读对比 ，识别出不同企业 在各个指标层面的表现，同时需要找到不同企业的“致胜密码”。这就需要对企业的战略、 组织、制度、考核、文化、人力资源等层面进行解读，分析其“卓越运营”背后的故事 ， 努力探寻 “管理的真相”。