西安基准地价修正体系2020年.pdf

西安市城区基准地价修正体系 本轮基准地价修正系数编制以满足地价精细化管理、宗 地评估、促进土地节约集约利用为目的，构建了包括用途、 区域因素、个别因素、容积率、特殊因素、楼层修正、地下 空间等多方面的修正体系。用途修正体系按照《土地利用现 状分类》（GB21010-2017 ）和建设部发布的《城市用地分类与 规划建设用地标准》（GB50137-2011 ）一一对应，编制用途修 正体系，细分用途56 类；区域因素修正体系突出重要因子对 地价的影响；个别因素修正体系包括宗地面积、宗地形状、 临街状况、建筑密度等修正；对于房地产开发用地，容积率 修正采用容积率越低、修正系数越大的修正方法，更好的促 进土地节约集约利用；特殊因素包括地裂缝，污染源（或危 险源），地铁站，河、湖、公园、娱乐中心等，自持物业等五 类，充分体现特殊因素对宗地价值的影响；地下空间修正包 括地下商业和地下停车场的楼层修正，显化土地立体空间价 值。具体修正体系如下： 一、修正公式 本次基准地价更新中确定的宗地地价修正公式如下： 1 （一）商服（办公类和其他类）、住宅、工矿仓储、公共 管理与公共服务用地单位地价计算公式 n m V [v = K  K  K (1+ K ) K (1+K )(1+K ) + v ] K b y r q s g ti wj c Z i 1 j 1 （公式1 ） （二）商服用地 （大型商场类）单位地价计算公式 n m V [v = K (1+ K ) K  K (1+ K ) K (1+K )(1+K ) + v ] K b y f r q s g ti wj c Z i 1 j 1 （公式2 ） 上式中： ——宗地价格； ——某一用途土地在某一级别上的基准地价； ——土地用途修正系数； ——临商业繁华路段加价率； ——容积率修正系数； ——期日修正系数； ——区域因素修正系数； ——个别因素修正系数； ——第i项特殊因素修正系数； ——第j 项宗地外开发条件修正系数； ——宗地内开发程度修正值，计算地面价时 = ， c c c 即地面价对应的宗地内开发程度修正值；计算楼面价时 = c ，即楼面价对应的宗地内开发程度修正值； c 2 ——年期修正系数。 （三）使