保利终营销提报-广州终总结及下阶段工作部署.ppt

理清思路，重点突破;本案的两个重点;外部：解决与亚运城竞争问题;一、市场回忆;2、09市场浅析;供求方面：开发企业自今年上半年开始逐步加快了开工、施工进度， 预计第四季度大局部 城市的供给量较第三季度将有所增 加，但是高企的房价和政策的不确定性将在某种程度抑制 刚性需求和改善型需求，第四季度市场成交量将第二季度有所回调。但预计将与第三季 度根本持平 价格方面：由于市场供给的增加，四季度价格继续快速上涨的可能性不大，但也不会出现 大幅回调。一方面，经过连续多月的成交量价高涨后，局部刚性需求重新陷入观望，成交有 所走缓，使得4季度房价将逐步走向平稳另一方面，市场供给已经逐步上升，供求趋于平衡， 也有利于房价的稳定，但在旺盛的市场需求推动下，价格下调的可能性不大。 土地市场：根据克而瑞对典型城市土地供给方案与实施情况的跟踪，上???年大局部城市仅 完成了全年约三成的方案，第三季度虽然加大了推地力度，但离全年方案仍存在较大距离， 因此预计第四季度政府会加大推地力度，地王频出的场景仍将上演。从企业角度来看，大型 民营企业也将积极参加到地王的抢购行列，与央企、资本化企业形成三军对垒。;3、09广州市场表现;4、09番禺市场表现;5、09竞品成交分析;6、09竞品成交分析; 工程板块近期表现：总体较好，去货速度可与番禺其他成熟板块媲美；但除公馆外，多数楼盘的客户局限在片区内，对外辐射能力有限 番禺区楼市表现：1-8月供不应求特别明显，价格出现大幅拉升，8月再破9000元/ ㎡ ；9月成为供货量的分水岭，供求比例趋于平衡，价格较前期有大幅度提升 未来竞争预判：旧有竞争板块纷纷进入供给萎缩阶段，新的竞争板块难成大的气候，亚运板块存在市场空间。但区域的配套跟进及新的实质利好是个未知数，将成为影响亚运板块开展的瓶颈;1、思考;二、外部困局;销售 压力;3、亚运城VS本工程——体量;4、亚运城VS本工程——配套;5、亚运城VS本工程——户型;5、亚运城VS本工程——居住舒适性;6、亚运城VS本工程——价格;7、小结;1、“亚运城效应〞分析;2、竞争点分析;3、策略思考;内部：解决与工???137出货难问题;1、户型消化情况;2、小结;策略：一切从客群出发;1、抽样分析;2、137广州成交客户深访;2、137广州成交客户深访;2、137广州成交客户深访; 广州客户其实关注的并不仅仅是亚运，还有宜居;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;3、137番禺成交客户深访;4、未成交客户抽样;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;5、137未成交客户深访;1、137客群共性分析;2、客群新发现;3、小结;4、客群策略;营销推广;1、导入期形象回忆;1、蓄筹期形象回忆;1、出售期形象回忆;918;10.16报广;2、前期主诉求点小结;3、下阶段主题方向;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;4、全年形象重塑;;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;诞生于伟大事件的生活;4、全年形象重塑;时势造英雄 2021年是广州亚运之花的绽放之年，各项利好措施都将逐渐得到落实 把握有力的传播时机，塑造有利于销售的舆论形象，是本案来年传播的不渝方向。;4、全年形象重塑;1、前期渠道铺排;2、细分渠道评估;网络、短信是突破客群的第一类媒体，平均效果好;2、细分渠道评估;报广是除网络、短信外的第三类媒体，总体效果较好;2、细分渠道评估;2、细分渠道评估;2、细分渠道评估;有关报广的几个结论： 从媒体选择上，南都的效果好过广州日报 从炒作形式上，软文硬作的效果好过硬广 从炒作主题上，亚运投资升值的主题更打动客户;户外是除网络、短信、报广外的第四类媒体，不可忽略;开盘前期户外效果好，平均到访台数约40台左右 9-11月户外换画后，到访下降到约15台不到;广州地区主打户型未得到普遍认同，效果下降明显，番禺地区在重大节点投放的公交站台广告较未有效，整体包装带来的上门量稳定;有关户外的几个结论： 从区域选择上，户外、公交的效果在番禺地区效果好 从炒作形式上，风暴式的集中投放效果好过分散式投放 从炒作主题上，番禺人认同宜居多过亚运;巡展、电视是推广渠道中效果较差的媒体，建议取消;3、渠道筛选;户外;4、小结;1、策略思考;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专项推广活动;2、亚运城专