鑫苑置业-郑州市56号储备地块投资分析报告.ppt

;5、6号储藏地块工程概况;第一局部：5、6号储藏地块工程概况 第二局部：郑州市宏观经济状况分析 第三局部：郑州市土地市场分析 第四局部：郑州市房地产交易情况分析 第五局部：区域与竞争性分析及工程定位;第一局部 5、6号储藏地块工程概况;1.1 工程地理区位及周边用地性质;1.1 工程地理区位及周边用地性质;1.2 5、6号地块规划控制条件;1.3 地块规划控制条件、土地价格与付款节奏;5号地;1.5 地块周边环境及配套;1、空气污染状况： 地块附近无工厂，地块周边田园景观较多，距离贾鲁河仅一条街道，空气状况 优良。 2、噪声污染状况： 地块周边无企业，没有噪声污染。 3、居住气氛及治安、危险源情况： 该地块处于连霍高速公路以北，流动人员不多，以当地居民为主。且临近的大学 城北区，许多老师、学生工作学习与此；地块周围耕地较多，居民人口密度较小， 该区域整体治安状况良好，没有易然、易爆等危险源和工程。 4、市政道路与交通配套： 地块周边道路已根本修成使用，公用市政设施较为齐全。宗地周边有公交线路90 〔较近〕、 17、220路公交车〔较远〕。 5、社区配套与商业配套： 区域内社区配套还不成熟，附近区域没有什么商业配套，最近的商业配套在3公里 外的国基大学城。;1、地块平整交付； 2、要求工程总投资额不低于15902.89万元； 3、地块未作地质勘探和文物勘探； 4、套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须到达住房建筑面积的70%以上； 5、建设时间要求如下：开工时间为取得?建筑工程施工许可证?30日内开工，且开工期限自?国有土地使用权出让合同?签订之日起不超过1年；竣工时间为取得?建筑工程施工许可证?起2年内。;1.7 地块SWOT分析与土地价值初步评价; 1 该地块四面临路，面积适中，便于规划； 2 受郑州市北移东扩的影响，在郑州市住宅土地供给严重短缺的情况下，该区域未来开展前景较好； 3 因周边开展起步晚，所以根底设施、自然环境较好； 4 周边是郑州市传统的高档别墅区，知名度很高，工程运作后必然 会刺激希望彰显身份但又买不起别墅的中产阶层人群； 5 鑫苑品牌效应，商业模式和营销模式，必定能在该区域产生轰动 效应。 在郑州市土地供给逐年减少的情况下，上述这五点决定了该地块未来升值潜力较大！！！;郑州市宏观经济状况分析;郑州市宏观经济状况分析;1、郑州市人口增长平稳，2006年全市人口724万，城镇人口436万，占比60%，城镇化程度进一步提高。 2、郑州市GDP增长迅速，2006年到达2001.5亿，环比增幅15.7%，人均GDP到达27798元，环比增幅约20%。 3、郑州市第二、三产业增加值年均增幅在20%以上，一、二、三产业比例0.04：0.53：0.43、产业结构进一步优化。 4、郑州市固定资产投资持续高速增长，2006年到达1032亿元，环比增幅25.84%，郑州市城市根底设施建设及房地产开发快速开展。 5、郑州市房地产开发投资增长迅猛，2006年到达229.9亿元，连续3年增幅保持在36%以上。 6、郑州市房地产开发投资占固定资产投资比例22.3%，与其他省会城市相比偏低，房地产业开展空间仍然很大。 7、郑州市2006年人均可支配收入11822元，环比增幅10%，连续4年增幅在10%以上；人均消费性支出增长相对缺乏，2006年到达7731元，环比增幅5%，城镇居民消费潜力有待挖掘。;郑州市宏观经济—2006年城镇人口436.3万人;郑州市宏观经济—GDP和人均GDP;郑州市宏观经济分析—产业结构变化趋势;郑州市宏观经济分析—固定资产投资增长迅速;郑州市宏观经济分析—房地产开发投资高速增长;郑州市宏观经济分析—房地产开发投资占比趋势;郑州市宏观经济分析—居民收入及消费增长趋势;郑州市宏观经济分析—人均住房建筑面积;郑州市房地产开展状况;郑州房地产市场状况概述;城市;;城市;楼盘;说明： P=〔PaWaTa+ PbWbTb+ PcWcTc+ PdWdTd〕/〔 WaTa+ WbTb+ WcTc+ WdTd 〕 P——郑州市2环线商品住宅价格； Px(x=a、b…)——参考城市住宅价格； Wx(x=a、b…)——参考城市与郑州市的相关系数； Tx(x=a、b…)——参考城市加权系数 故， P=〔6300*1.05*0.45+5200*1.03*0.35+6800*1.13*0.2〕 /〔1.05*0