行-安徽涡阳某项目商业定位报告.ppt

【同济●万象城】商业定位报告 ;Ⅰ、宏观市场 Ⅱ、商业市场分析 Ⅲ、消费分析 Ⅳ、工程商业定位 Ⅴ、租金测算;Part one：宏观市场; 区域交通;〖区域消费力 〗;〖人均消费力 〗; 涡阳目前房地产市场处于起步后的阶段； 此阶段客户的需求特征是自住需求和改善居住条件； 房地产开发的数量迅速增加，即将进入大盘时代。;Part two：商业市场; ◆ 涡阳的各类商业网点遍布全城，个体私营经济的开展较为迅猛； ◆ 已成商业格局的各街已经形成自身固定的业态组合，经营业态以服饰、家居建材、杂货、通讯等为主； ◆ 涡阳的商业网点现阶段几乎满租，但是经营状况却不理想，各业态同质竞争较为严重； ◆ 现阶段涡阳的的商业从形态、经营格局、经营业态等均档次较低，品牌引入较少，缺乏升级的商业引导点；;〖主要商业分布格局〗;Ｎ;N;属性;N;N;N;;N;特点：路段长，经营种类多，最南段〔工程周边〕依靠医院带来消费群体，以超市为主，中间依靠师范学校和汽车站带来人流，餐饮和宾馆较多，北段电器和金银首饰较多。 缺乏统一包装和管理，市场较为混乱，消费目的性强。;; 广场东： 经营业态以餐饮和儿童用品为主， 白天消费人群较少，主要是夜间消费。而服装和工艺品类经营状况较差，经营者急需新的商业环境和商业模式; 商场分析;〖主要内街分析〗; 业态分析; 业态;业态; 业种分析; 业种分析;分布区域; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析;分布区域; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析; 业种分析;本 案;项 目 参 数;项目名称;竞争项目;涡阳县的商业无论是从规模还是形态上均已初现雏形，各式各样的沿街店面遍布全城，经营商品以服装、杂类、食品类等拓展较快的零售业态为主； 相较于购物，餐饮娱乐类比例较低，餐饮类档次普遍较低，娱乐类不兴旺。 涡阳的商业模式已由最初的自建板房向街铺转变，但在组合形态上仍然较为单一，根本仍以街边单独店铺经营为主，未形成大规模的集中商业消费圈； 涡阳的市场现状虽然已经???形，且有一定的规模效应，但是从涡阳居民日渐的增长消费能力来看，现有的商业模式已经不能满足他们对于消费的理念提升； 涡阳的政府规划、市场的支撑及外围环境都说明涡阳的商业需要一个无论从功能上还是形态上都有提升的商业产品！; 推出的商铺面积：在20-100平米之间，和润景城推出主力店。从销售率上分析，面积较小的单层商铺总价底，销售率高。而面积150㎡以上比较为难，销售及招租都有一定难度。 楼层层高：单层米区间，双层3-4米区间。从销售率上看，单层层高5.1米以上市场热销。双层3.3米以上左右比较理想。 销售价格：从目前市场各大商铺销售情况分析，传统的只售营销模式无法提升商业价值，7000元/㎡销售价格均偏低。;Part three：消费分析;消费者年龄构成;购物时是否就餐;商业现象;◆ 涡阳当地收入水平不高，中等或中等偏下收入的客层占本工程目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑工程庞大的体量； ◆ 从周边规划看，未来会会聚当地中高收入的群体，本工程定位成中高档商业街将吸引其消费； ◆ 中等偏下收入的群体作为工程初期人气培育及后期人气的补充； ◆ 从人口年龄结构上，以20-35岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。;Part four：工程商业定位; 市场机遇;产品——立方体; 商业新城;档次定位;中高端现代商业，文化特性浓厚;功能定位;主力商家设想及引入理由; 客户消费特征;35—50岁; 客户定位; 概念定位;全面开启涡阳首站的平价奢华盛宴，让更多 的人体验品质生活和精明消费的乐趣。;土;;金;木;SPORTY 动感;水;世界名品走廊;火;;土;GATHER 繁华汇; 总平面图;;;C区： 美食街区;;;;Part five：租金测算;租金测算;回报年利率－－按一般市场上产权式商铺年平均回报率计，为8%〔含所得税〕。 参考东环路与向阳路的租金情况，平均租金在38~45元/㎡·月，但本案整体形象较好，有一定的商业投资潜力，平均租金应该略高于东环路与向阳路平均值，故： 本案平均租金：60元/㎡·月 按照10年投资回报年限测算商铺销售均价为：7200元/㎡;商铺〔签约3年-5年8%年返租，统一招商管理〕【同济●万象城】商业定位报告 ;Ⅰ、宏观市场 Ⅱ、商业市场分析 Ⅲ、消费分析 Ⅳ、工程商业定位 Ⅴ、租金测算;Part one：宏观市场; 区域交通;〖区域消费力 〗;〖人均消费力 〗; 涡阳目前房地产市场处于起步后的