房地产企业成本管理.pdfVIP

房房地地产产企企业业成成本本控控制制制制度度 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工 的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中 （立项、规划设计、建设、结算、销售）每 一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以， 房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、 工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。 （一）立项环节的成本控制 1、新项目立项时必须提交详细的 《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础 资料、周边环境及其发展趋势、合 方背景、合 方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏 ( 及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容 《可行性研究报告》详细内容详见 《可行性研 ) 究报告指引》 ： 1. 成本费用估算和控制目标及措施； 2. 投资及效益测算、利润体现安排； 3. 税务环境及其影响； 4. 资金计划； 5. 《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）； 6. 投资风险评估及相应的对策； 7. 项目综合评价意见; （二）规划设计环节的成本控制 1、 规划设计单位的选择应遵循以下原则： 1） 能由公司内部完成的规划设计工 ，应由公司内部自行完成； 2 ） 需委托设计院进行的规划设计工 ，应采取招标方式，择优确定。 2 1 、 总体规划设计方案 （必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录 －目标 成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的 “规划设计方案听证会”审查，获通 过后方可进入下一设计阶段 （如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设 计单位出具 《设计概 （预）算》，并在与上一阶段的概 （预）算进行认真分析、比较的基础上， 编制我方的 《建造成本概 （预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设 计。 3、 施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载 ：设计单位的 《施工图预算》原则上不得突破我方编制的 《建造成本预算》。 4 、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、 安全性、周密性、经济性 （包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出 确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资 损失、浪费。 5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能 的前提下，杜绝质量超标。 6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更 加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。 （三）招标环节的成本控制 1、 除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。 2 、 主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。 3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。 4 、 应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标 内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、 经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对 投标情况进行评估，提出书面评估意见。 5、 同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。 6、凡一次采购量高于人民币三万元 （含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元 （含十万 元）的工程施工必须采用招投标方式。 7 、 零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。 8、 垄断性质的工程项目 （如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。 9 、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件， 合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。 10 、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达 （按投标 程序处理）。 、合同签订必须按规定程序进行，详见附录 ：合同审批与签订规定。 11 2 12 、 应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其