抽丝剥茧看REITs的可供分配金额（产权篇）.pdf

债市启明系列 ｜2023.8.21 目录 REITs 从营收到可供分配金额经过哪些调整？ 3 如何看待公募 REITs 业绩分析中的完成度指标？4 总结 11 风险因素 12 附录……………………………………………………………………………………………..13 资金面市场回顾 15 可转债市场回顾及观点 16 可转债市场回顾 16 可转债市场周观点 17 风险因素 17 插图目录 图 1：公募REITs 可供分配金额计算过程示意图4 图 2 ：产业园REITs 2022 年可供分配金额实际完成值拆解（万元） 6 图 3 ：仓储物流REITs 2022 年可供分配金额实际完成值拆解（万元） 8 图 4 ：保障房REITs 2022 年可供分配金额实际完成值拆解（万元） 10 图 5 ：产权类公募REITs 上半年经营指标完成度情况测算 11 图 6 ：产业园REITs 可供分配金额预测值拆解（万元） 13 图 7 ：仓储物流REITs 可供分配金额预测值拆解（万元） 14 图 8 ：保障房REITs 可供分配金额预测值拆解（万元） 14 图 9 ：2021 年 8 月 18 日至2023 年 8 月 18 日公开市场操作和到期监控（亿元） 15 图 10：2017 年 1 月 1 日至2023 年 8 月 18 日流动性投放和回笼统计（亿元） 16 图 11：2023 年 8 月 18 日人民币对各币种汇率当前值相对于前一日值变化百分比 16 表格目录 表 1：华安张江光大园REIT 2022 年主要业绩指标的预测值与实际值差异 5 表 2 ：中金普洛斯REIT 2022 年主要业绩指标的预测值与实际值差异 7 表 3 ：中金厦门安居REIT 2022 年主要业绩指标的预测值与实际值差异 8 表 4 ：存续转债列表 17 2 债市启明系列 ｜2023.8.21 当前，在分析公募 REITs 披露的财务指标时，由于各类数据同比和环比的变动存在一 定局限性，相比之下完成度指标更受关注。基于招募说明书的预测值和 2022 年年报披露 数据，我们尝试对产权 REITs 可供分配金额的形成过程抽丝剥茧，以更好地跟踪和理解公 募 REITs 披露数据。 REITs 从营收到可供分配金额经过哪些调整？ 我国公募 REITs 的可供分配金额是基于净利润进行调整。根据中国证券投资基金业协 会公布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》（以下简称“运营操作 指引”）：“可供分配金额是在合并净利润基础上进行合理调整后的金额，可包括合并净利 润和超出合并净利润的其他返还”。结合存量 REITs 的季报和年报进行理解，公募 REITs 的可供分配金额并非纯利润概念，而是基于净利润对部分非现金项目进行调增/调减而得到 的现金流概念。因此，一方面，公募 REITs 的核心仍在于资产本身，实际完成的可供分配 金额规模与底层资产经营状况紧密相连。另一方面，在净利润推导至可供分配金额的过程 中，包括资本性支出、应付应收变动、支付的利息及所得税费用等调增/调减项同样值得关 注。 公募 REITs 的可供分配金额调整步骤为“营业收入-净利润-EBITDA-可供分配金额”， 其中从营收到 EBITDA 的计算相对清晰，而从 EBITDA 到可供分配金额调增/调减项的透 明度仍有提升空间。以各产权 REITs 的招募说明书披露情况为例，具体来看： 1.