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商业地产如何进行餐饮类招商 “民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从 1997 年至 2006 年，北京居民餐饮消费年平均递增 14%以上。在外用餐已经成为 40 岁以下人群的日常习惯。 如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中 增大餐饮配比。但是，北京每月有 10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解 餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当 务之急。 为“美地” 寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商 火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场， 餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干 Shopping Mall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到 20％甚至更高。 避免产品“先天不足” 开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，因此，“投资客非常喜欢 购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵 500 元甚至更高。”如果是持有型物业，“餐饮也是很适合的业 态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并 不低。” 更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、 娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。 然而，许多商业项目有心引入餐饮，产品却“先天不足”。“从技术方面来说，餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、 消防……，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。” 硬件的缺陷是致命的，这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目， 因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有隔油池，最终只能作罢。 了解商家需求最重要 餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮的三条选址原则：第一，必须地处商 务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大， 至少在 1000 平米以上；第三，装修档次比较豪华。 同时，商务餐饮很难进入购物中心，“除非购物中心会为这家餐饮安 排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐 厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。” 与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。 商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的，商场和写字楼内部是它们比较好的选择。 同时，餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局， 这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在 2005 年、2006 年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007 年，肯德基基本停止扩张，不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定 3 年之内在北京不开新店。 根据项目“量体裁衣” 开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目定位合理引进。“购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑；而且几家店应该拉开档次，实现差异化竞争。除了大众中餐，购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边 商业环境以及消费结构调整其配比。”