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运营收益率(二房东模式)
长期待摊支出附表
科目
新项目
老项目
说明
分摊项目
总支出
租赁年限
年分摊额
出租价格(含税)
改造支出
租金收入
销项税9%
装修支出
硬装
承租价格(含税)
软装
租赁成本
新项目:抵扣进项税9%;老项目:抵扣进项税5%
融资成本
价差(含税)
改造装修合计
主要税费
各税费加总
融资成本计算表
增值税
融资总额
融资年限
融资利率
税率
增值税附加
7%+3%+2%
印花税
0.5‰
改造成本分摊
按一次租赁合同期限摊销(如10年)
装修成本分摊
硬装:按一次租赁合同期限摊销;软装:5年摊销
融资成本分摊
按一次租赁合同期限摊销
运营管理支出
支付给委托运营方的费用,以及己方承担的能耗、安保、保洁、运维等
租金收益
运营收益率
*表中绿色为必填项,其他为自动生成
*2.新项目是指承租的资产符合sheet1中新项目的定义,反之符合老项目的定义
运营收益率不同口径计算
折旧摊销附表
折旧(分摊)年限
NOI(不考虑折旧)
NPI(考虑折旧)
资产收购价
住宅
1.租赁价格(含税)
商业
1.1租赁收入
新项目:含税租赁价格/1.09;老项目:含税租赁价格/1.05
小计
2.运营成本
2.1折旧和分摊
N
2.1.1资产折旧
住宅:收购单价/50;商业:收购单价/40
2.1.2改造成本分摊
住宅:单位改造成本/50;商业:单位改造成本/40
2.1.3装修成本分摊
硬装:参考折旧分摊;软装:单位成本/5
2.1.4融资成本分摊
2.2运营管理费、佣金等
支付给委托运营商的费用、己方承担的运维费用以及招商佣金等
3.主要税费
3.1房产税
3.1项=1项*1.09*12%
3.2土地使用税
土地面积*土地级差价格
合计
3.3印花税
3.3项=1项*1.09*0.5‰
3.4增值税附加
3.4项=(1项-2.2项)*12%
性质
4.租赁收益
4项=1项-2项-3项
5.运营收益率
5项=4项/1项
NOI:营运净收入指标
NPI;物业净收入指标
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