信托融资法律合规审查实务介绍.ppt

信托融资法律合规审查实务介绍胡宜 合伙人 律师 信托基本知识第一部分： 信托的分类及设立（民信托事信托、营业信托、公益信托） 信托与委托的区别委托信托 信托产品基本结构（自益信托）信托计划或单一信托集合信托委托人或者单一委托人投资项目（如房地产企业股权和债权）信托公司（受托人）保管人（银行）收益投资投资管理认购信托单位分配信托利益服务报酬保管服务报酬 受益人信托受益权收益权 信托监管事后报备持续监管实质重于形式 信托产品涉及的各类费率 （在实践操作中，信托公司第三方收取财务顾问费或管理费，仅能通过第三方，不能是其自身，法律明确规定只能收取固定管理费。） 信托法律体系（一）一法两规《中华人民共和国信托法》，2001年10月1日起施行《信托公司管理办法》，2007年3月1日起施行《信托公司集合资金信托计划管理办法》，2007年3月1日起施行《中国银监会关于修改〈信托公司集合资金信托计划管理办法〉的决定》 ，2009年2月4日发布其他部门规章《信托公司净资本管理办法》，2010年8月24日起施行《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》，2011年1月27日发布 信托法律体系（二）规范性文件 银监会（非银部）网站、信托法律网，如：《中国银监会关于进一步规范银信理财合作业务的通知》《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》《中国银监会关于加强信托公司结构化信托业务监管有关的问题》《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》《中国银监会关于信托公司开展项目融资业务涉及项目资本金有关问题的通知》 信托法律体系（二）规范性文件银监会规范商业银行个人理财业务投资管理的通知（2009）65号文《银行与信托公司业务合作指引》《信托公司证券投资信托业务操作指引》《信托公司参与股指期货交易业务指引》《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 房地产信托产品的合规性（债性投资与股性投资）第二部分： 房地产开发贷款的条件“432”（债性投资）国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证齐全——《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发[2004]57号）第15条申请贷款的房地产开发企业的项目资本金比例不低于30％（普通商品住房项目为20%）——《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号） 房地产企业的资质要求：开发商或其控股股东不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（银监办发【2005】212号）、《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发【2008】265号）《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》 银监办发【2010】54号 房地产信托贷款的限制不能发放流动性贷款流动性资金贷款不得用于固定资产、股权等投资（根据《流动资金贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第1号）第9条第2款）缴纳土地出让金的限制：不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款（“265号文”第一条第（二）项）兜底限制：严禁以投资附加（比如股权+回购，预售+回购）回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款（ “265号文”第一条第（一）项）、严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款（《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号第（五）条）严禁向房地产开发企业发放流动性资金贷款（包括以购买房地产企业资产附回购承诺等方式变相发放的流动性贷款）（根据“265号文”第一条第（二）项）不得以信托资金发放土地储备贷款（根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》银监办发[2010]54号第四条） 债性投资信托产品资金运用模式信托贷款（含委托贷款）购买房地产开发企业资产附回购承诺股权投资附加回购承诺（含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让的情形）受让委托贷款收取固定收益的特定资产收益权的受让行为（固定溢价（债性）；买资产，期满后按照出售和库存(市价评估)计算出真正的价格后，信托公司与公司进行利润分拆（股性））受特定资产收益权让加溢价回购承诺？？？股东贷款的合法性（如果股东贷款和项目是直接关联，如垫付出让金、凭证、拆迁费用，股东贷款合理合规，信托公司可直接受让股东贷款，置换股东贷款） “432”条件的合规性解释案例（一）现状描述某房地产项目一期和二期16栋建筑物中13栋“四证”齐全（中山雅居乐项目）部分符合“四证”条件，部分未达到“四证”条件资本公积金是否可以计为项目资本金（雅居乐广州科学城项目）(项目资本金没有资金占用成本，其他方不能随便抽取，前述系法律规定项目资本金满足30%的原