房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结：曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情.pdfVIP

房地产行业2023年四季度投资策略 曙光已现，把握基本面修复与政策共振行情 核心观点 行业：9月销售略有恢复，四季度回暖可期。从统计局数据看，商品房销售 降幅扩大延续弱势。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%， 降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比 -7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售 额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积 7386万㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为 10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。 从日频跟踪来看，9月销售略有恢复。2023年9月17 日，30城商品房7天 移动平均成交面积同比-7%；其中，长三角、华南、华中西南、华北东北 区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%；一线城市、二线 城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至 2023年9月17 日，30城商品房累计成交面积为9655万㎡，同比-6.6%；其 中，长三角、华南、华中西南、华北东北区域成交面积累计同比分别为 -7.1%、-9%、-3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累 计同比分别为+4%、-9%、-11%。 自8月底以来，重磅政策密集出台。广州、深圳、上海、北京相继全域落地 “认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的 “自上而下”； 而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了 限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多 个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除 限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购 房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在 “金九银十”逐步显现。 板块：本月跑输沪深300指数3.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌8.0%，跑输沪深300指数3.3个百分点，在31个行业中排29 名。根据Wind一致预期，按必威体育精装版收盘日计，板块2023年动态PE为10.4倍， 比2019年1月3 日的底部估值水平 （6.6倍动态PE）高38.1%。 中报总结：曙光已现。2023上半年板块营收同增4.3%，预计全年同比大致 持平；毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳；归母净利润下降8.3%， 基于对营收规模持平、毛利率企稳、减值规模大幅下降的前提判断，预计全 年板块业绩将小幅回正。 投资策略：在政策利好的刺激下，9月销售略有恢复，往后多项重磅政策落 地将显著提振市场热度，四季度回暖可期。我们看好四季度在 “政策+基数” 双重支撑下迎来基本面的明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝 壳-W、越秀地产、金地集团。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用 风险事件超预期冲击。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 证券研究报告 内容目录 行业：9月销售略有恢复，四季度回暖可期5 统计局数据：商品房销售降幅扩大延续弱势5 高频数据：9月销售略有恢复 5 重磅政策密集出台，后续销售回暖可期 8 板块：本月跑输沪深300指数3.3个百分点8 中报总结：曙光已现9 营收同增4.3%，预计全年同比大致持平 9 毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳 10 归母净利润下降8.3%，预计全年业绩将小幅回正 10 投资策略 11 风险提示 11 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 2