粤港澳大湾区“工业上楼”与特色产业园区操作实践.docx

CONTENT 目录 I 工业上楼 发 展背景与政策 P4 工业上楼 典型案例 P18 2 1“工业上楼” 五要 素模型及应用 P36 4 “工业上楼” T 1 特色产业园区要点指引 P48 P48 戴德梁行 产业咨询服务体系 P60 CHAPTER 1 工业上楼 发展背景与政策 “工业上楼”概念 》国内外发展历程 》发展动力与问题 “相关政策梳理 04戴德梁行 ·策略发展顾问部 “工业上楼”与特色产业园区操作实践05 “工业上楼”概 今 心 、 中国改革开放以来，大湾区凭借沿海和毗邻港澳的地缘优 势，吸收全球产业转移，主要承接和发展了香港转移的轻 型工业，成为世界重要的制造业基地。经历30-40年高速发 展之后，粤港澳大湾区制造业面临着严重的土地资源紧缺 与产业扩张升级问题。因而，大湾区由市场自发和政府引 导，协同推动了“工业上楼”的快速发展。在借鉴香港 “工业大厦”模式基础上，深莞等大湾区城市根据土地区 位、产业基础、制造工艺等进行落地性改良，正在逐渐形 成符合大湾区实际的“工业上楼”发展模式。 目前，我国对“工业上楼”尚无统一 的定义。从直观上理 解， “工业上楼”不同于在传统单层厂房进行生产作业的 空间模式，而是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研 发、设计、办公的新型工业载体发展模式。 虽然多层厂房 已在全国范围内被普遍接受、运用，但本研究报告所探讨 的“工业上楼”建筑是指具备相近行业高通用性、高集约 性的特点，符合国家通用建筑标准及消防、节能、环保等 现行规范和政策要求，用地性质为普通工业用地(MI)、 新 型产业用地(M0), 容积率不低于2.5,高度24m 以上，层数 5层及以上，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一 体的厂房。 特指在MI 或M0 用地上 的生产空间模式创新 载体 参数 楼层荷载、层高及设施设 备等标准更高 建筑 形态 建筑总高24 m 以上或 楼层层数5层及以上 轻型、环保、低能耗及低 振动类企业 图片来源：戴德梁行分析整理 内外发展历程 经过早期境外萌芽发展， “工业上楼”模式被逐渐引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地区逐步 探索和适应，并呈现由沿海城市逐步往内陆城市发展趋势。 萌芽期：香港，新加坡的早期实践◎ 上世纪50年代以来，香港、新加坡迫于土地资源稀缺、工业迅猛扩张等客观压力，先后开始对“工业上楼”进行初步探索和发展。 由于城市区位、发展时期、驱动因素的不同， “工业上楼”的产品特征及形态经历了多重演变，大体分为“工业大厦”、 “堆叠式 工厂”两种模式。 20世纪50年代一80年代香港工业大厦模式萌发 工业上楼发展模式：工业大厦 活跃时期：20世纪50-80年代 驱动因素：工业发展需求与土地资源紧缺存在矛盾 实施主体：政府或私人 主要产业：低技术、劳动密集的手工业、轻工业 产品特征：以10-24层大厦为代表，容积率3.0以上，楼高小于100m 代表案例：香港工业中心、海怡工贸中心 20世纪80年代一至今新加坡堆叠式厂房模式起步 资料来源： 《共享式工业上楼在产业园区规划设计中的应用》 “工业上楼”发展模式：堆叠式厂房 活跃时期：20世纪80年代-至今 驱动因素：产业升级，吸引高附加值的资本与技术密集型产业，解决中 小企业因租金、场地等分散运作限制，提高企业生产效率 实施主体：政府主导 主要产业：无污染的轻加工、研发类产业 建筑形态：通常4-9层，以3层为一个单元向上堆叠，容积率2.0以上，厂房 中包含生产制造、研发办公、物流仓储三大功能，配有货梯、装卸平台 等生产辅助设施 代表案例：大士生物医药园 ◎发展期：粤港澳大湾区现状与格局 传承香港，大湾区工业上楼全面开花 在经历近40年粗放式、规模化发展之后，大湾区主要城市的工业发展面临严重土地资源紧缺的瓶颈。 一 方面，政府招商引资和 企业扩充产能，均需要大量的制造业空间；另 一 方面，目前深莞等大湾区城市的工业用地主要来自于城市更新，而由于征拆返还 要求，其容积率必然上升。在此背景下，催生了深圳全至科技创新园、东莞松湖智谷等 一 批较为知名的新型“工业上楼”产业 园项目，这也为解决制造业和空间矛盾踵出了 一 条新路。 可 以 预 见 的 是 ， 产 业 发 展 将 长 期 与 城 市 更 新 “ 工 改 工 产 生 的 高 容 积 率 产 业 空 间 相 伴 而 行 ， 因 此 ， 工 业 上 楼 ”将 是 未 来 1 0 - 15年的大湾区主流产业空间供给模式之 一 。 肇庆 广州 惠州 东莞佛山 东莞 中山 江门 珠海 *图中时间统计节点为2022年5月 深圳 香港 澳门 第一圈层：“工业上楼”已运营项目数量20个及以上 第一圈层：“工业上楼”已运营项目数量20个及以上 第二图