天津写字楼调研报告.doc

写字楼市场调研报告 一、调研目的：为了更为准确的掌握天津市写字楼主要分布区和平、河西、河东、南开区域市场内中高档写字楼进驻企业类型、状况、需求等方面信息，特进行此次调研，为日后顺驰集团开发写字楼市场提供相关参考资料。 二、调研时间：2004年3月30日 三、调研区域：和平区、河西区、河东区 四、调研项目：津汇广场、国际大厦、天星河畔大厦、工行大厦、国际经济贸易中心、泰达大厦、金皇大厦、银丰大厦、广银大厦、商业银行大厦、合众大厦、环渤海大厦，共计12个项目，搜集进驻企业样本77个。 五、调研内容及分析如下： 1、面积需求 进驻企业使用面积情况数据图 面积 150㎡以下 150--300㎡ 300---1000㎡ 1000㎡以上 企业数量 42 19 12 4 所占比例 54% 25% 16% 5% 通过图例显示目前进驻写字楼的企业，选择办公面积区间多集中在150平米左右，主要原因是该类企业多为贸易公司或正处在创业阶段的公司，员工数量少，资金不是十分充分，因此对面积需求量较小。但随着天津市经济水平的逐渐提升，贸易行业的日益兴旺，独立创业人员队伍的扩大，市场需求量非常大，需求旺盛。 目前天津写字楼进驻企业面积需求较大的企业主要为国内知名企业、著名外资企业，经营行业主要多以高科技、机械类、金融保险企业。该类企业，知名度高、企业势力雄厚、注重企业形象。是写字楼市场的高消费群体，但该类公司对进驻写字楼的软、硬件环境要求相对较高。 2、进入方式：通过对进驻写字楼的调查发现，多数企业采取租赁的方式进通过 购买进入的企业相对较少。多数企业采取租赁的方法进入的原因主要是：中、小企业资金实力不够充分，很难一次性投入大量资金用来购买房产，更多将资金用于企业经营所需。通过购买进入的企业多为，国内大型企业、事业单位，金融保险等行业。普遍租赁期限在1-3年，租赁价格在2-4元/平米.天的为市场主流价格。6元/平米.天的只有国际大厦一家，但出租始终维持在96%以上。通过以上分析推断出我们未来的目标客户是该类国内企业、事业单位。 数据图如下： 进驻方式 购买 租赁 企业数量 12 65 占比 16% 84% 3、影响进驻因素：通过调查显示影响企业进驻的主要因素依次：项目所在的区的商务氛围、后期物业的管理水平、配套设施的完善程度、价格状况，因素提及次数分别为53、53、46、42，充分说明所在区域商务氛围浓郁、配套设施完善、物业管理到位的中高档写字楼市场需求还是非常巨大的。相比之下价格不是左右进驻的最主要因素。 4、企业意向调查：为了进一步了解目前进驻写字楼企业对顺驰集团拟开发的老城厢地块中、高档写字楼项目的进驻意向，我们同时进行了以下几个方面调研，相关信息如下： 有意向进驻该地区项目的企业数量与不打算进入该地区项目的企业对比为：35：19。如图所示： 说明多数企业对老城厢地块的写字楼项目还是十分认可的。考虑的主要原因：该区域商务氛围、商业氛围浓郁，未来交通便捷，区域发展潜力巨大。如果项目规划合理，配套设施完善，价格制定合理，该项目的市场竞争实力还是非常明显的。 5、天津写字楼市场知名项目信息汇总表： 项目名称 地区 楼面面积 日租金 售价 （平方米） （元/平米） （元/平米） 国际大厦 和平 11.58 8.3 只租不售 天星河畔 河东 1100 3.3 11000 远洋大厦 河北 1347 3.5 14000 河川大厦 和平 934 2 13000 今晚大厦 南开 983 3 只租不售 世贸广场 和平 823 3 10000 天信大厦 河西 1100 3.2 只租不售 金皇大厦 河西 1578 3.5 10000 北方金融大厦 河西 1317 2.2 8800 泰达大厦 河西 1982 2.7 只租不售 滨江国际 和平 1453 3.5 只租不售 津汇广场 和平 1334 5 只租不售 文化中心 河西 2900 2.5 5500 亚太大厦 河西 1017 2.5 7100 结论：随着天津市经济水平的逐渐提高，写字楼市场开始复苏，租售市场开始活跃，租售市场供需两旺。而且天津写字楼市场突破了单一以销售为主的交易模式，改为租售并举，很好的满足不同企业需求。正逐渐被市场认可，成为房地产市场又一生力军。市场发展前景良好。