西峡房地产市场调查报告.doc

西峡县房地产市场调研报告 西峡县房地产项目概况： 尾盘项目：至尚洋房、世纪公寓、紫金名吃城、汽配城等 在售项目：凤凰城。金龙苑、世纪公寓二期、紫金华府、 西峡印象等、莲盛公寓、幸福港湾，幸福里 预计2011年下半年投放项目：帝景天城 据2010年河南省统计年鉴统计，西峡县人口43万，县城仅人口13万，但目前的房地产项目数量却在整个南阳市13个县区内名列前茅，并且投资性小户型，产权式酒店，多层住宅，小高层，高层住宅，别墅，商业综合体等各种产品类型层出不穷，市场正在逐步走向细分，高中低档楼盘全面开花，价位也从2000元/平米—4000元/平米不等，在这个最近几年新崛起的县城中，各种产品之间的竞争正在愈演愈烈，回顾2011年上半年的西峡县市场，特针对目前比较有代表性项目做出调研，结果如下： 一、在售项目： 一、凤凰城 1.项目经济技术指标 项目名称：西峡凤凰城 项目地址：建设路与灌河大道交汇处 开 发 商：南阳市伟城置业有限公司 承建商：西峡县鸿兴建设工程有限责任公司 代 理 商：郑州达成行 占地面积：21076平米 建筑面积：64952平米 容 积 率：2.4 绿 化 率：35% 产品形态：商住一体。 价 格：均价在3800元一平米 工程进度：商业框架已盖好，1——8号楼均已盖到10层左右 户 型：两房，三房，四房、少量复式及商业 销售情况：共分两期投放市场， 一期1#、2#、5#、7#于2011-8-28日开盘推出. 二期3#、4#、6#、8#具体投放市场时间暂时未定 开盘分析： 2.推售房源 1#、7#为22层，两梯两户，共88套， 2#、5#，为17层，两梯三户共102套 除去底商两层共20套，合计推出约170套。 3.价格采样：（优惠后） 价格试算期间： 8月26日 5#楼8层 面积：134.65 户型：三房两厅 按揭优惠后报价：508612 单价：3777 8月26日 5#楼6层 面积：134.65 户型：三房两厅 按揭优惠后报价：499163. 单价：3707 开盘后成交价： 8月27、28日 2楼11层 面积： 151.86 户型：三房两厅 一次付优惠后总价： 611430 单价：4026.27 8月27、28日 5#楼13层 面积：134.65 户型：三房两厅 两卫 按揭优惠后总价：565104 单价：4052.66 8月27、28日 2#楼6层面积：151.86 户型：三房两厅 按揭优惠后总价：554647 单价：3652. 8月27、28日 2#楼9层 面积121.37 户型：两房 按揭优惠后总价：493085单价：4062 4.、开盘优惠方式 开盘期间只要手持会员卡，邀请函客户均可以享受30000元的房款优惠，在此基础上，一次性付款额外优惠6000元，按揭额外优惠2000元。 5.、开盘流程： 开盘前一天关系户已内定约15套，上午开盘持邀请函进去选房客户65组，选房47组，成交率72%，上午在选房过程中封一部分房源，下午通知未选房客户通过再一次的放房源挤压持会员卡客户，下午又定10套，整体开盘共定房72套，整体成交率42%。 6、营销流程分析： 此项目在前期进行大量的宣传投放、各种SP活动营销、售房部软装等各种手段不断给客户树立项目高端形象，如“绽放世界之美”环球旅游小姐巡展活动，同时通过售房部开放活动，周六及节假日各种营销SP活动，小型抽奖活动等手段不断制造西峡客户舆论关注点，在形象树立上持续投入，将项目形象不断拔高，扩大项目产品附加值，让客户目光始终吊在项目价值及各种产品附加值上面，保持客户持续进行关注，强化项目价格与价值对称性，消除客户价格抗性，同时通过前期进行项目模糊报价，不断拔高客户对项目价格预期，在项目开始进场即进行项目客户价格疑虑消除工作，逐步提高客户心理价格承受能力，在项目实质开盘前，通过价格试算，以低于前期模糊报价的方式展开对客户的销售攻势，让客户在短期内产生价格心理落差，对项目实际价格抗性进一步弱化，在开盘当天，并且以低于价格试算的价位进行销售，加以现场氛围营造，以“高报低开”的模式在短期内促成客户做出非理性决定，进而促进项目销售。 2.紫金华府 项目地址：西峡县滨河路与伏牛路交汇处 开 发 商：南阳市华府置业有限公司 占地面积：10660平米 建筑面积：约32237平米 容 积 率：3 产品形态：2梯三户3栋19—20层高带电梯高层组成 价 格：对外报价一房一价，价格从3000—3800元不等。 工程进度：准现房， 户型：124—126平米两室两厅两卫，152—154平米三室两厅三卫，共计200套 销售情况：项目于2010年5月29日进行公开认筹排