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城市综合体介绍 (一) 2013/08/30 1 一，城市综合体的定义 二，城市综合体的特征 三，城市综合体的本质/意义/产生的条件 四，城市综合体的演变 五，综合体的五个价值 六，城市综合体的分类 七，华润和万达城市综合体的模式 八，开发综合体面临的困难 九，综合体实例 o上海龙之梦 o 上海大宁国际 o上海陆家嘴IFC o常州新北万达广场 o上海五角场万达广场 o 深圳华润万象城等 十，城市综合体的风险---广州西城都荟 十一，雨润城市综合体的方案 目录 2 一，城市综合体的二个定义 定义A:HOPSCA。 其中：H:HOTEL (酒店); O:OFFICE ( 办 公 ) ; P:PARK (公园); S:SHOPPING ( 购 物 ) ; C:CULUTRE ( 文 化 ) ; A: APARTMENT ( 公 寓 ) 将商业/酒店/办公居住/文娱/休憩集合为一体的多功能复型，相 互作用，互为价值链的高度集约式复合建筑群。 定义B: 将办公/居住/办公/酒店/展览/会议/餐饮/文娱/交通 (九大城 市活动功能)中三项以上的城市功能活动空间进行组合，在各部分 之间建立一种互依互助的能动关系，形成一个多功能/高效率的城 市综合体。 简单讲，MALL是在毗邻的建筑群/一个大建筑物中，设许多商店和餐 馆，与以前的购物中心相比，规模大/功能多/商品和服务全 3 ,城市综合体的特征 1,城市综合体的典型特征 A, 超大空间尺度。 B, 通道树形交通体系： 将建筑群的地下/地上的交通和公共空间的交通自 成一体，同时又与城市街道/地铁/停车场/市内公 树干和树枝 共交通设施有机联系，组成一套完善的“通道型” 体系，形成丰富多变的街道空间(内街/外街/广场) C, 现代城市景观设计 D, 高科技集成设施 E, 功能的复合性 F, 高可达性 G, 整体的统一性 H, 土地使用的均衡性 J, 空间的连续性，对内/对外交通联系的完整性 K, 巨大的社会效应和升值潜力 L, 投资巨大，建设周期长。 4 本质：以建筑组群为载体，将城市活动九大功能进行组合，达成组 群内建筑，互为价值链，克服单一建筑功能的局限性，达到 建筑组群高质量的整体功能和个体建筑功能的优化和聚集， 获取更大的商业性升值 意义： A,提升城市价值和形象 B,动区域经济增长，创造社会就业岗位 C,成为当下地方政府推动城市化进程的商业模型，将政府 行变为企业行为， 产生条件： A,城市经济GDP 高增长/产业集聚 B,人口的高密度及流动性 C,城市的高地价/中心区地价飚升而导致土地的集约 化利用(资金高投入/建筑高容量/效益高回报) 三，城市综合体的本质/意义/产生条件 5 四，城市综合体的演变 A, 国外的综合体： 1,罗马卡拉卡拉浴场 2,美国洛克菲勒中心/法国拉德芳斯 3,日本东京六本木(历经17年建成) B, 国内的综合体： 1,解放前，北京的东安市场 2,自2000年后， 深 圳-中信城市广场/华润万象城等； 上 海一 新天地/浦东嘉里中心/国金中心/大宁国际/五角场万达广场等； 北京一华贸中心/东方广场等； 常州--新北万达广场等； 泰 州- 华润万象城； 无 锡--华润万象城等 3,杭州市政府提出“要建100 个城市综合体” 4,城市化的推进，掀起综合体建设的热潮 C, 不同历史期的“MALL有不同的形态，现代的“MALL”是商业竞 争进入经济垄断、资本高聚集的产物，属顶级商业形态，具备 高附加值的效应， Mal l在欧美的成功引为样版，成为国内发展 商投资商业地产的主流模式， 6 五，现代城市综合体的五个价值 1,可售住宅/公寓/写字楼项目，实现短期现金回报 2,酒店/自持商业的长期租金回报 3,城市化对建筑群组的资产价值的倍增 4, 资本价值的倍增，通过基金/上市/债卷等其它资本通道，实现 乘数的变现 5, 商业附加值，成功的综合体，不但使自身地块的价值提高，还 带动整个周边土地和建筑的价值和价格大幅提高， 商业附加值 的提升，是通过以下要素而实现： A, 好的项目策划/商业策划 B, 优秀的项目建筑规划/建筑设计/室内设计/景观、灯光设计 C, 好的运营管理 D, 时间成本沉淀 7 六，城市综合体的种类 城市综合体可按性能/地块/品味进行以下分类 A,按性能分： 商务综合体一没有住宅的纯综合体 生活综合体-住宅比例大于30% 单一综合体一没有住宅/公寓等居住型的净综合体/一个集 合了三种功能的超高层建筑， 泛综合体集群-一个以上的综合体或都市商圈 B,按地段分： 都市中心型综合体 副中心(区域和新城)型综合体 C,按品味分： 高端奢侈型综合体-常指一线城市的都市中心型综合体，以 五