2019年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案15页word精品.pdf

2019 年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题 （共3 题，每题 10 分） 2 （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m ，用途为住宅， 土地为出让使用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于2019 年 2 月将该房屋改为 商店并经营，于 2019 年 6 月以 3000 元/m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2 2019 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为 2300 元/m 。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2019 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2019 年 9 月 30 日，乙 2 房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/m 。张某认为该估价结果 2 偏低，因 2019 年 4 月拆迁的邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m 。你认为应如何解释该估价 结果的合理性? （二）甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申 请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、 朝向相同的 3 个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m2 65 48 50 2 成交单价/ （元/m ） 15500 14500 15000 成交日期 2019 年 9 月 2019 年 8 月 2019 年 10 月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素? （说明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分） （三）2019 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8 层，2019 年 5 月甲公司与乙公司 签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对 出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为 2019 年 10 月 15 日。 请问： 1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析 承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 二、单项选择题 （共3 大题，10 小题，每小题 2 分） （一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 2019 年 12 月 31 日建成投入使用，经济寿 命为 50 年。经批准，该公司于 2019 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二 手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期 第 1 页 限为 40 年，自 2019 年 12 月 31 日起至2045 年 12 月 30 日止，不可续期。2019 年 6 月 30 日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。 1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。 A 、作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值