从“工改工”到“工业上楼”——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排.docxVIP

从“工改工”到“工业上楼” ——园区工业地产的深圳样本与园区更新的路径安排 “工业上楼”的深圳样本 随着城市化进程加快，城市空间和产业升级之间的矛盾日益凸显。如何实现城市功能与产业发展的协调融合，是深圳以及粤港澳大湾区推动经济高质量发展的重要关注领域。“工业上楼”作为城市空间拓展和集约利用的新兴方式，已经成为产业空间升级的新趋势。深圳始终坚持制造业立市，今年更是提出培育壮大“20+8”产业集群规划，“工业上楼”在推动城市工业从土地开发向产业开发的转变过程中起到了不可替代的作用。 所谓“工业上楼”是产城融合过程中衍生而来，是一种将生产设备和生产过程迁移到高层厂房的新型产业空间载体。严格意义上来讲，“工业上楼”这一概念在我国并没有明确的定义。为解决工业用地紧张的问题，促进土地集约化利用，进一步优化产业结构，降低企业成本，“工业上楼”模式逐渐产生。但不同于传统模式下工业企业在单层厂房的生产加工，“工业上楼”可以初步理解为建造了多层的厂房，并且能满足企业的生产和制造活动，因而，国内的一些多层厂房（超过两层，有楼梯、电梯及吊装设施）便满足了相对应的需求，可被称之为“工业上楼”的1.0版本。 而后，多层厂房在国内不断普及，对于“工业上楼”便有了更明确的说法，逐渐发展成为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计的新型工业楼宇模式（泛指高度超过24米，或楼层数量在六层及以上的高层厂房），我们将其称之为“工业上楼”的2.0版本。近年来，不少房企纷纷涉足“工业上楼”打造。比如今年6月，华润置地和中城新产业联手以3700万元成功竞得桂城文翰湖片区挂牌交易的的一宗工业地块，目标打造“工业上楼”新标杆，建设5G+工业互联网产业高地。 “工业上楼”极大地提高了工业空间的利用效率，但由于受限于高层楼宇的承重，“上楼”企业一般适合生产设备较轻，生产过程噪音与污染较小、并且在产业生产过程中震动较小的高端制造业，例如生物医药、智能制造、工业互联网或大数据等科技含量较高的产业。在上世纪80年代以后，香港、新加坡迫于种种客观压力，便已开始对“工业上楼”的探索。经过了多年的发展，“工业上楼”模式被逐渐引入我国东南沿海地区，如尤其是珠三角、长三角的部分城市。2017年，新华社以《广东推进“工业上楼”》为题，记录了深圳打造的“工业上楼”实践版本——全至科技创新园，该园区自2012年起开始投资打造，按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展，高楼层照样可以开工生产。 在国家的倡导和鼓励下，“工业上楼”逐渐走向规范化、标准化，成为地方政府及企业、行业不断关注的话题。对于“工业上楼”，当前已有不少城市正在研究出台相关政策。以珠三角、长三角等地区的沿海城市为首，深圳、佛山、东莞、中山、青岛、苏州、杭州、嘉兴等多地政府已相继出台“工业上楼”相关政策，积极探索与实践“工业上楼”的发展新模式。其中，佛山、深圳、青岛在2018-2019年便已出台“工业上楼”相关细则，对“工业上楼”建筑的层数、层高、建筑高度、单体建筑体量、承重、容积率及建筑设计要点等方面的具体指标有了不同程度的规范。从政府出台政策的层面来看，“工业上楼”逐渐显现出指标规范化的趋势，对“工业上楼”的厂房建设指标具有高层高、高承重、大空间的特征，对于入驻企业则更倾向于高端制造业。以深圳市宝安区在全国范围内率先出台的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》（下称《工作指引》）为例，《工作指引》提出，工业上楼就是“建筑高度超过24米且不超过100米的高层厂房”。在具体细则中对建筑面积、承重、柱距、货梯、相关配套、入驻企业等方面都进行了规范，比如在优先入驻企业及产业的选择上，“鼓励高端制造产业入驻，迎合城市未来重点产业布局，优化产业结构”、“定位轻型生产制造企业、在符合上楼标准的企业中优先鼓励战略性新兴产业入驻”等。 改革开放以来，珠三角地区凭借着与港澳毗邻的地缘优势，在改革开放以后迅速成为了世界重要的制造业基地。同时，珠三角政府对“工业上楼”保持支持态度，促使“工业上楼”模式在全国范围内处于优先发展的状态，深圳全至科技创新园便是一个“工业上楼”典型案例。深圳全至科技创新园是国内第一个工业上楼项目。园区前身为茅洲山工业园，2011年启动改造，园区按照“厂房+?写字楼”复合标准建设23层的全至科创大厦，楼层高度增至99.8米，层高4.2米，荷载750kg/平方米，打造成为集研发办公、高端生产、生活配套于一体的产业综合体，工业空间面积从5万平方米拓展至15.5万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。 项目利用城市更新的机会探索工业上楼模式，既为企业园区创造了大量的厂房，又倒逼了工业结构调整和企业转型升级，缓解了当时经济发展与用地紧张之间的矛盾。以该项目为开端，“工业