20131226-2013年中国房地产市场宏观经济分析报告.doc

2013年中国房地产市场宏观经济分析报告 2103年中国宏观经济分析 2013年，中国经济在保持价格稳定的同时平稳和缓增长，初步逆转2011年以来增长速度持续下滑趋势，但实际复苏进程迟缓。 国内宏观经济分析——国内经济增长动力偏弱 2013年，中国经济复苏相对乏力，承续2012年以来的平稳和缓增长惯性。中国经济继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，在逐步退出大规模财政刺激政策的同时，努力保持货币信贷和固定资产投资的适当规模，基本逆转2011年以来实际GDP增长速度逐季减速趋势。2013年实际GDP增长速度将接近2012年，从而导致2013年实际GDP水平与其潜在水平缺口继续扩大。不过，中国经济复苏在2013年暂时停滞，并未中断2010年以来总体经济景气的扩张过程而在2013年形成新经济波谷。 货币、财政政策——2013年中国财政更积极，货币更稳健 2013年政策组合：财政更积极货币更稳健不出意料，2013年政府工作报告提出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策；货币政策转为稳健，市场利率上行。下半年货币市场利率上移至4-5%。利率市场化改革也将顺势推进。社会融资规模下降至5.5-6万亿，年底M2与贷款14%与14.3%。 中央已经向社会释放出明确的政策信号，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的稳定性和连续性，同时根据情况的变化适时地加强针对性和协调性，为 市场和社会创造一个长期的、稳定的预期和环境。 总结 综上所述，2013年国内外经济增长动力偏弱，总体呈低速复苏态势；在货币、财政政策方面更应该继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。 2013年中国房地产市场回顾 2013年是房地产行业重要的一年，新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资开放，区域调控差别化。在此背景下，2013年房地产市场，仍然呈现出一些值得我们回顾的特征。 从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热 2012 年开发商的主旋律是去库存，扩张的意愿并不强烈，造成了全年土地成交整体偏冷的局面。经过2012 年 3 月以来的持续热销，库存下降明显，去化时间不断缩短。进入 2013 年，开发商亟需补库存，伴随着核心城市优质地块的推出，土地市场景气度回升，各地地王频现。但我们留意到，土地市场从区域上变的更加集中，火热只局限于一二线城市和部分市场表现较佳三线城市，而其它广大三四线城市城市土地出让依然低迷。 2013 年 1-11 月，40 大中城市土地成交面积为 35292.46万平米，同比下降 4.5%，相对于 2012年土地成交面积同比下降 12.0%来说，增速明显回升。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。但从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达 32.2%，二线城市土地成交溢价率为 19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有 9.6%。 40 个大中城市土地成交面积增长情况 不同类型城市土地成交溢价率 40 个大中城市土地成交溢价率走势 从全国来看，成交高位景气，预计全年住宅成交近 7 万亿，30%的增长 2013 年上半年，在宽松的流动性支持下，房地产行业呈现跨年热销的局面，虽然期间政府出台“新国五条”及相关细则，但是由于政策落地性不强，对市场影响有限，全国商品房销售面积和金额同比大幅上升，但涨幅趋于收窄。1-6月，全国商品房成交面积 51433.33万平米，同比大幅上涨28.7%，涨幅较前5个月收窄 6.9个百分点，其中商品住宅成交面积 46089.66万平米，同比大幅上涨 30.4%，涨幅较前 5个月收窄 7.2个百分点；1-6 月商品房销售金额 33376.41 亿元，同比上涨 43.2%，涨幅较 1-5 月份收窄 9.6个百分点。其中商品住宅销售金额 28215.06 亿元，同比上涨 46.0%，涨幅较 1-5 月收窄 10.8个百分点。 2013 年下半年，房地产市场成交量始终维持在高位，但增速持续下滑，从国家统计局公布的数据看，2013 年 1-11 月份，全国房地产开发投资 77412 亿元，同比增长 19.5%，房地产开发投资基本保持平稳；商品房成交面积 110807万平米，同比增长 20.8%，增速较年初大幅下滑，商品房成交金额 69946亿元，同比增长 30.7%；其中商品住宅成交面积 98871万平米，同比增长 21.3%，商品住宅成交金额58689 亿元，同比增长 31.1%。 中国商品房销售面积增长情况