小区物业管理服务投标方案（技术标179页）.docx

— 1— 物业管理服务 技 术 文 件 日 期 ：XX 年 XX 月 XX 日 —1— 目 录 一、项目计划和实施方案建议书 5 (一)服务方案 5 1.室外保洁 5 (1)保洁流程 5 (2)公共区域(员工通道/步行梯)清洁程序 5 (3)车库的清洁 6 (4)外围环境设施清洁程序 7 (5)院内环境清洁程序 9 (6)其他设备保洁 10 (7)垃圾收集的程序 12 (8)垃圾运输及清洁 12 2.保安服务 13 (1)安保管理细则 13 (2)安保服务方案 16 (3)巡逻工作 42 (4)车辆管理 48 3.消除四害及消杀 49 4.主管道清洗疏通 54 (1)服务内容 54 (2)机械设备及材料 54 (3)流程图 57 —2— (4)工序流程解释 58 5.大件垃圾清理清运 60 6.公共设施维护维修 67 7.房屋建筑养护管理 75 (1)服务内容 75 (2)房屋管理考核标准 75 (3)房屋管理与维修养护内容 75 (4)房屋及设施零修工作规程 76 (5)房屋维修管理规定 77 (6)房屋日常、定期保养计划表 78 8.突发事件应急预案 83 (1)总体管理 83 (2)电梯困人应急处理的措施 85 (3)消防火灾应急处理的措施 87 (4)停电应急处理的措施 92 (5)水管破裂应急处理的措施 95 (6)意外伤害应急处理的措施 96 (7)台风、暴雨及雷电等自然灾害应急处理的措施 97 (8)抗震应急处理处理的措施 99 (9)水浸事件应急处理的措施 100 (10)触电事故应急处理的措施 101 (11)给排水系统应急处理制度 102 (12)设备事故应急处理制度 103 —3— (二)项目需求理解 104 1.项目采购需求 104 2.物业管理的概念 104 (三)重难点分析 109 1.工作重点难点分析 109 2.卫生保洁的难点与原因 111 3.运输环节环保、安全措施 112 4.运输过程中噪音符合国家噪音要求 113 (四)合理化建议及措施 115 1.物业与快递服务的痛点 115 2.公共安全，居民与快递的博弈 115 3.快递服务的失败模式 116 4.快递服务高效安全解决方案 116 二、规范流程管理机制 118 (一)内部管理制度 118 (二)物资管理制度 118 (三)设备管理制度 119 (四)安全管理制度 123 (五)档案管理制度 133 (六)管理工作实施细则 135 (七)环境卫生等管理制度 137 (八)人事管理制度 138 三、投标人的项目管理组织机构 152 —4— (一)物业服务机构设置图 152 (二) 承诺项目周期内实施人员的稳定性，项目核心人员不发生变动 158 四、售后服务承诺书 159 五、必威体育官网网址承诺 168 六、培训方案 170 (一)培训方案 170 1.培训内容 170 2.演练 170 3.培训体系 170 4.人员管理培训 173 (二)技术培训计划 173 1. 岗前培训 173 2.定期训练 174 3. 岗位培训计划书 174 (三)培训周期 177 1. 岗前培训 177 2.培训内容及方式 177 3.培训的时间安排 178 —5— 一、项目计划和实施方案建议书 (一)服务方案 1. 室外保洁 (1)保洁流程 保洁工作流程图 巡回检查、 巡回检查、 发现卫生不 合格及时清 理 清理树篱内 的垃圾及杂 物 巡回检查、 发现卫生不 合格及时清 理 雨雪、冰雹及大风等 恶劣天气，禁止室外 工作；冬季做好防冻 工作。 夏季做好防 暑降温、消 灭四害工作。 保洁员 在工作中， 时刻注意安 全，发现安 全隐患及时 上报。 对工作中的突 发情况能够及 时处理，并上 报公司。 擦拭展示窗、 休闲广场等公 共设施 由上至下擦 拭电梯、墙 面附属物等 公共设施 穿戴好工服、 劳动保护用品 备好清扫工具 穿戴好工服、 劳动保护用品 备好清扫工具 工作时间： 上午7:30- 下午6.30 清理大面积