房地产设计优化控制要素.docxVIP

房地产设计优化控制要素 （一）总平控制 1. 室外场地竖向标高不合理,造成回填过高。 2. 非常重要的一点，控制每一款户型的数量总量，及总平楼型的适当复制，是规划与设计上降低前期费用的主要手段。 3. 总平上变配电间等机房与服务的区域距离过长,走线不合理。 4. 地下顶板上覆土建筑为1.5m（即结构计算按平均1.5米）内为主，可部分缓坡适当升高；但该区域1.5米左右覆土区域应做轻质构造（土建构筑物、空盒子或泡沫板、假山塑石）过渡,景观设计反馈建筑设计单位；一般为控制造价及土方，起坡最高点区域也控制在3m左右，个别高4m及以上要方案阶段论证；景观中泳池、亭子、廊架、2m以上景墙（从地面起）等重型元素也要作为条件反馈。 5. 消防车道、登高场地或车行道近可能在一跨地库柱网内；大树布置在柱点，当然消防通道、登高场地或车行道尽量不在地下室顶板上。 成本控制专篇 43 （二）建筑平面控制 1. 防火分区过多，造成楼梯、门、设备增加。 2. 人防设计：防护面积过少造成单元增多，相邻单元未连接造成临空墙过长；一框二门的人防门过多（部分可用临战封堵替代），进人防前的防倒塌范围过大（按现规范6级人员掩蔽所主要室外出入口的楼梯,坡道及走道做即可），室外顶板下的人防面积过大（应尽量将人防做在建筑投影范围下），人防门型号不合理（钢门造价高，所以除主要通道上外尽量做混凝土人防门，同时尽量避免汽车通道坡道上做双开的钢防火门），人防功能不合理（如争取做部分物资库），平战转换方案不合理，应尽量平时通风系统与战时系统、用房合用；人防主要出入口外的人防污水洗消井可与消防电梯集水井合用；有条件时防爆波电井可与平时电缆井合用；室内非人防区域、人防顶板上无直接管线的可取消夹层，即利用局部夹层或管沟。 3. 地下室层高及埋深过大（每埋深增10cm,地下室钢筋增3~4KG/㎡，覆土每厚10CM,地下室钢筋增1.5~2KG/㎡，故覆土原则上1200mm左右、大乔用局部堆土、树池处理）；层高无人防3.7m、有人防3.8m、机械车库4.2m。地下室面积过大--尽可能增加车位利用率，相关设备辅助用房先考虑利用主楼空间；多层尽量不做全地下室。了解各地的汽车库尺寸、通道的要求（必须写入设计任务书），查询其地方规范或参用的市、省或国标，杜绝浪费。 4. 建筑无障碍的范围过大（如无残疾人的宿舍、多层电梯公寓、工业建筑等不要做无障碍）。 5. 弱电机房可合用的未合用。（如消防、监控、楼宇自动化可合用、电信与计算机房、综合布线合用、广播可与有线电视或消控中心合用、专门的广播、扩声及传译系统宜合并设置等） 6. 暗房间过多，导致人工采光及机械通风增多。 7. 建筑平面功能不合理，导致二类高层按一类做（如重要科研楼均按一类，因此做科研建筑设计时应将科研办公及后勤，行政办公楼分开为好）；又如空调房间不集中，电井未布置在负荷中心位置。 8. 非机动车库尽量设置在架空层或半地下室，在满足功能前提下控制非机动车地下室量。 9. 坡屋面内的空间未有效利用。 10. 当平面功能可变性较大时，可做可不做的墙体分隔尽量不做。 11. 设备机房面积过大或设置在沿街面。 12. 多层住宅和低密度高端物业设置电梯时原则上做无机房电梯，可省下电梯机房的面积。 13. 柱子的外凸与墙的关系一定要重视，在住宅中，要减少对厅墙、厨房卫生间、主卧的影响、可往管道井、凹口、阳台内、可遮挡外包处理外墙（如干挂类）靠。 14. 屋顶电梯机房仅考虑井道投影范围做计容面积，连接井道的交通范围内不做盖板，利用爬梯进入电梯机房即可，减少计容面积。