业委会的课件.pptVIP

长宁区人民法院认为：上海永乐物业公司既不是受托的管理者，又不是仙霞路３０号业主的代表，不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置基站协议的主体资格，损害了业主的合法利益，该协议应为无效。鉴于该基站已经设置，未见影响人体健康，拆除该基站，势必影响通信网络的布局，影响上海市部分地区的移动电话通信。原告从实际出发，要求被告联通上海分公司支付建站使用费，可予准许。根据该大楼房屋的折旧率和管理该大楼的实际所需，由被告联通上海分公司合理分担费用。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条、第七条之规定，于１９９７年９月５日判决如下： * 中国联合通信有限公司上海分公司自１９９８年１月起支付给虹古小区业主管理委员会仙霞路３０号大楼房屋使用费每年人民币６６０００元，并补付１９９５年１月到１９９７年１２月的房屋使用费人民币１８万元。 * 上海市高级人民法院2002年7月《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》 凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。业主委员会提起诉讼，应履行一定的程序，即召开业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。 公共利益事项包括如： 特定业主实施了违反业主公约、住宅使用公约和物业管理服务合同的行为的， 发展商拒不提供物业管理服务用房的， 物业管理企业未履行或未适当履行服务职能使公共利益受到妨碍或损害的等等。? * 重庆市《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》 业主或业主委员会若发现物业管理公司存在乱收费或违规收费等情况，业主委员会可直接以原告的身份向法院提起民事诉讼。 * 2006年6月，泉州丰泽区某小区的业主发现，小区的架空层竟然欲被搭盖成住宅。于是，当年7月份，小区业主委员会成立，决定将建房者———业主何某告上法庭，要求其拆除已搭盖的建筑。但业主们没有想到的是，泉州市房地产管理局为架空层办理了产权证。作为小区业委会的代理律师，吴律师前往泉州市档案馆查找资料时发现，规划图纸和交易登记表都明确标明这些位置确为架空层。可眼下，架空层被分成了四个部分，并分别办理了房屋所有权证。 　 * 　吴律师认为，房管局在审查时存有过失。因此，2006年12月20日，小区业主委员会将泉州市房管局告上法庭，将业主何某列为第三人。2007年1月15日，泉州市丰泽区人民法院开庭审理了此案。业委会方面认为，架空层被分割出售并未经规划部门审批，泉州市房管局明知如此，却仍然予以办理房屋所有权登记，这严重损害了小区全体业主的合法利益，请求撤销所办理的房屋所有权证。 　 * 　然而，2007年4月，丰泽区人民法院驳回了业委会的起诉，理由是：根据国务院《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有独立财产，不能独立承担责任，其活动的后果和责任最终由全体业主承担。虽然法律规定业主委员会对小区享有一定的管理职能，但并未赋予业主委员会对管理事项的起诉权，不具备诉讼主体资格 * 福州海景花园开发商擅自将产权不明晰的架空层车位对外出售，而福州市房管局为其办理了产权证。于是，业主委员会将福州市房管局告上法庭。2004年3月，一审法院做出裁定，驳回了原告海景花园业主委员会的诉讼请求。法院认为：根据《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的职责界定，业委会没有代表业主维护房屋所有权的权利，所以海景花园业委会“不享有参加本案诉权”。福州市中级人民法院在收到上诉后，曾就有关问题请示福建省高级法院，省高院为此又请示了最高法院。 * 在得到最高法院“海景花园业委会有诉讼主体资格”的答复后，2004年11月，作为二审法院的福州市中级人民法院撤销了鼓楼区法院的一审裁定，指令该院对涉及架空层的具体行政行为合法性问题进行实体审查。福州市中院在裁定书中认为，海景花园业委会是经过合法程序成立，并经有关机关登记备案，如果它认为主管部门对物业管理区域范围内涉及物业的共享部分核发产权证的行为，侵犯了其合法权益，并为此提起行政诉讼，它就享有原告的主体资格。 * ?3、学术界关于业委会诉讼主体资格的看法 第一种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。 第二种观点认为，业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。? 第三种观点认为，业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告。 * 业委会不具有诉讼主体资格 理由： 我国《民诉法》规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。 但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。