项目经理如何做好物业管理工作.pdf

项目经理如何做好物 业管理工作 引 言 企业经理的根本职责有两个： 一是巩固管理权 二是扩增应收费 。也即一手抓政治，一手抓经济。 这两个工作抓好了，企业的工作也 就抓好了。所以企业经理应紧紧围 绕 “巩固管理权”和 “扩增应收费 ”来做好自己的工作。 巩固管理权 一、物业管理权的起源 (一)、什么是物业 1.房屋建筑 (住宅、非住宅) 2.设施设备 (建筑、电气、其它) 3.场 地 (道路、庭院、绿地) (二)什么是物业管理 业主用合同聘企业对物业维护和 对业主服务的活动 (三)为什么要物业管理 1.保障物业的使用功能; 2.创造安全、文明、舒适、优美环 境。 (四)物业管理服务内容 (三大类16项) 1.常规性公共服务:(1)保安、(2)保洁 、(3)绿化、(4)维修、(5)装修、(6)存 车、(7)消防、(8)反映问题、(9)处理危 机、(l0)档案管理。 2.针对性专项服务:(1)代收费、(2)家 政、(3)社区文化、(4)中介、(5)经纪代 理。 3.委托性特约服务:(1)协商项目、协 商收费、协商服务。 (五)物业管理权的产生 1.开发商开发小区，拥有完全产 权 2.开发商自建或选聘物管企业进行 小区管理 3.开发商销售物业出让产权，业主 购买物业拥有产权。开发商物权逐 步减少，业主物权逐步增多 4. 由业委会代表物权增多的业主 行使管理权，二次选择出现 (六)物业管理根本原则 物业管理权起源于业主的物权，物 权 决定管理权。 1.物权决定占有权 2.物权决定使用权 3.物权决定装修权 4.物权决定收益权 5.物权决定处分权 6.物权决定知情权 7.物权决定建议权 8.物权决定选举权 9.物权决定表决权 10.物权决定监督权 二、物业管理三大体系 （一）企业管理体系 1.人事管理体系 2.资金管理体系 3.物资管理体系 4.生产管理体系 5.营销管理体系 （二）物业维护体系 1.房屋建筑维护 (1)基础 (2)墙柱 (3)板层与地面 (4)楼梯 (5)屋顶 (6)门窗 2.附属设施维护 (1)单车棚 (2)停车库 (3)设备房 (4)办公房 (5)值班室 (6) 垃圾房 (7)游泳池 (8)井沟渠 (9)信报箱 (10)宣传栏 (11)学校会所 (12)市场商铺 (13)园林小品 (14)其它设施 3.附属设备维护 (1)给排水 (2)供配电 (3)照明 (4)燃气 (5)电梯 (6)空调 (7)暖气 (8)监控 (9)消防 (10)信号 4.场地维护 (1)道路 (2)庭院 (3)绿化 （三）业主服务体系 1.功能性服务 （开展三大类16项服务） 2.关系性服务 （协调业主与业主关系） 3.情感性服务 （协调企业与业主关系） 三、物业管理权的演变 物业管理有两个主体：一个 主体是企业，一个主体是业主。 物业管理的所有问题和矛盾，都 是由这两个主体演化而来。因此 ，将这两个主体的相关情况弄清 楚了，物业管理的问题和矛盾， 也就基本弄清楚了。 (一)企业原本是弱势群体 政治上没分量 经济上没搞头 社会上无地位 经营上无保障 工作上无悠闲 (二)业主原本只想改变自己生活 集自己一生的储蓄去购买房子。 集自己一家的储蓄去购买房子。 对新的居住环境充满幸福的瞳景、 寄予了美好的期望。 (三)企业受到三个因素的影响