20231029-方正证券-房地产年度行业策略报告：告别历史，重铸新晨.pdf

行 业 研 究 2023.10.29 房地产年度行业策略报告 告别历史，铸就新晨 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 分析师 楼市波动调整：年初小阳春后楼市逐渐走弱，三季度开始弱修复。1）新房 刘清海 登记编号：S1220523090001 销售今年呈现N 型走势，一季度迎来小阳春，二季度逐步走弱，三季度开始 弱修复，二手房成交处于近年来高位；2）房价一季度上涨后再次走弱，9 月 新房、二手房价格环比降幅分别扩大至0.3%、0.5%；3）房企以销定产，地 行业评级 :推荐 产投资持续下行，9 月投资完成额累计同比-9.1%、施工面积累计同比-7.1%； 行 业 信 息 4）土地市场低迷，房企拿地聚焦核心城市。 上市公司总家数 232 房企分化加剧：头部房企在楼市回暖时弹性更强，央国企销售、拿地表现均 总股本(亿股) 8,188.41 优于民企。一季度楼市回暖，TOP10 房企单月销售额同比与TOP51-100 房企 增速差距在2023 年2 月份拉大至+49.9pct；央国企与民企单月销售额同比 销售收入(亿元) 30,037.27 差异于2023 年2 月拉大至+122.9pct；拿地方面，房企拿地强度整体下滑， 利润总额(亿元) 5,622.52 央国企仍担当主力，总拿地金额TOP30 房企中央国企数量占比达70%左右。 行业平均PE 16.64 政策逐步发力：下半年开始，政策密集发力且未来仍具空间，城中村改造有 平均股价(元) 5.36 望拉动楼市企稳。2023 年下半年以来，多层次地产政策充分发力。展望未 来，政策仍具发力空间，主要表现在：1）一线城市中除广州非核心区、上 行 业 相 对 指 数 表 现 海金山区外，一线城市其余区域尚未放开限购；2）一线城市首付比例与房 贷利率仍存较大下调空间；3）部分核心二线城市首付比例仍具放松空间。 31% 此外，城中村改造有望持续推动，房票安置有望拉动楼市企稳。 23% 15% 中长期展望：地产销售已历经两年充分调整，每年 10-12 亿平需求中枢具 7% 备支撑。楼市已历经2022 年、2023 连续两年调整，商品房销售面积大幅下 -1% 降后或已接近潜在合理需求水平。地产销售面积或难回到受棚改货币化影 -9% 响的2016-2021 年每年17 亿平需求中枢，但在改善及更新需求的支撑下， 22/10/29 23/1/10 23/3/24 23/6/5 23/8/17 23/10/29 未来需求中枢有望维持每年10-12 亿㎡。此外，房地产开发将告别 “三高” 房地产 沪深300 旧发展模式，房地产行业将平稳过渡至兼顾效率、公平、稳定和质量的新发 数据来源：w ind方正证券研究所 展模式。 2024 年前瞻：中性预测下，2024 年商品房销售面积同比+2.9%，开发投资 相 关 研 究 额同比+3.4%。地产政策逐步发力，目前力度逐步接近 2014 年，我们认为 2024 年或为房地产企稳之年。我们通过预测现房销售面积增速与现房占比，