物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案.docx

物业管理区域内房屋日常管理与维修养护方案 1 维修服务要求及标准 主要对房屋结构、外墙面、屋顶、公共通道、门厅、楼 梯、上下水系统、供电设备等部位日常维护、巡检，发现问 题及时维修。 房屋土建及设备小修范围及维修质量标准 室内地面、散水 小修内容：楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破 损影响其功能的，应修补。楼面或地面的块料面层损坏、残 缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，应局部拆换。 质量标准：维修后应平整、光滑、接槎平顺。 室内墙面及顶棚 小修内容：内墙、踢脚线及顶棚抹灰空鼓、剥落的应修 补。 质量标准：维修后的内墙面及顶棚应恢复原有使用功能， 抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层 与基层结合牢固。 检修门窗 小修内容：门锁损坏、门窗框松动、门窗扇开关不灵活、 开焊、小五金缺损的应进行修补、更换。 质量标准：维修后的门窗应开关灵活不松动，框与墙体 结合牢固，五金齐全。玻璃装钉牢固，窗纱绷紧，不露纱头。 清扫屋面、雨落管等 小修内容：每年应将屋面、雨水口积存的杂物清扫干净。 雨落管局部残缺、破损应更换。 质量标准：屋面应清扫干净，雨落管维修后应补齐五金 配件。 屋面补漏 小修内容：屋面局部滴漏以至影响使用的属于屋面局部 补漏范围。 质量标准：屋面部补漏后应达到不再滴漏。 雨塔等结构构件 小修内容：雨塔、雨罩、梁等结构构件保护层开裂的， 应封堵裂缝，防止钢筋锈蚀；保护层剥落的，应补抹。 质量标准：经维修后的结构构件应不再有裂缝及露筋现 象。 楼体抢修 抢修抢险内容：楼体出现脱落、断裂等紧急情况时，如 外墙砖体开裂、掉砖等，应先警示、排险、抢修。 质量标准：以安全为前提，尽快抢修。 【时限要求】 急迫性小修项目包括：楼房厕浴间排污管道堵塞，室内 给水系统小修、换管，通风管道堵塞；建筑物内所有门、窗 故障等，自接到报修之时起 15 分钟之内到达现场处理。除急迫性小修之外的零碎修项目为维护性小修：自接到 报修之日起，一日之内处理或与报修人预约修复日期。 上下水系统小修范围及维修质量标准 室内给水系统小修、局部换管 小修内容：建筑物户表以内管道锈蚀脱皮的，应清除干 净后，做防锈处理，管道锈蚀严重的，应予以更换；给水系 统漏水的，应进行修理，严重的，予以更换，零件残缺的应 予以补齐。 质量标准：经修缮的给水系统畅通，部件应配齐全，无 跑、冒、滴、漏现象，能正常使用。 卫生设备 小修内容：卫生设备及配件残缺的应配齐，破损的应维 修。 淋浴间花洒、混水阀等设备设施的运行管理、维护、保 洁、定期检查及维修，发现设备故障要及时排除并上报。 质量标准：修缮后应做到给排水畅通，各部位零件齐全、 灵活、有效，无跑、冒、漏、滴现象，能正常使用。 排水、排污管道等 小修内容：楼房排污管道堵塞，排污不畅通的应疏通， 配件残缺应补齐。 质量标准：楼房排污管道经疏通后，应达到排污管道畅 通，不滴水，达到井体、池体、井圈、井盖、池盖完好。 建筑本体维护周期、要点、质量标准表序 项目名 周 号 称 期 每 基础及 月 承重结 1 构（柱、梁、板、 巡视维护要点 1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业管理考评标准要求对建筑物进行维护。 1．检查基础及承重结构整体 质量标准 1．基础沉降在国标允许范围之 内 。 2．承重结构无大的损伤及变 墙） 每 的结构性能是否完好。 年 2．检查基础有无不均匀沉降， 勒脚有无破损。 1．检查天面及平台地面伸缩 缝密封胶有无变硬、疏松开 每 裂、脱落现象。 月 形。 无大面积积水现象。 天面、 2 平台 检查地面是否有裂缝、起 鼓、空洞，有无渗漏现象。1．伸缩缝密封胶老化问题发 每 现后，清除旧胶，重新灌注新 年 密封胶。 2．无渗、漏水现象。3．无起鼓、空洞现象。 序 项目名 周号 称 期  巡视维护要点 2．对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。 检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。  质量标准 楼地面 3 及楼梯 检查楼梯踢面和踏面有无 1．瓷片无松脱， 每 破损、空鼓、松脱现象。 扶手无锈迹损 月 检查楼道扶手有无损坏、 坏。 锈蚀现象。4．检查大理石面 2．大理石无污是否有裂纹、划痕、松动现象。 渍、划痕，光洁、 1．对楼梯扶手除锈，涂刷一 平整。 每 次保护漆。2．更换或重贴损 年 坏或脱落的瓷砖。 1．检查墙面涂料颜色是否一 致，有无水渍印。 1．瓷片无脱落、 内墙面 每 2．检查墙面是否有裂纹、起 污渍。2．墙面月 鼓、脱落现象。 无污渍、水渍及3．检查大理石、瓷片墙面是 霉变痕迹。 否有损坏、脱落、松动现象。 序 项目名 周号 称 期  巡视维护要点 1．对墙面涂