房地产行业2024年投资策略分析报告：供需双向收缩，城市更新破局.pdf

证券研究报告 供需双向收缩，城市更新破局 房地产行业2024年度投资策略 2023年11月9 日 核心观点 1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动 2023年房地产政策密集出台，7月24 日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放 松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计 房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。 2. 展望2024 ：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段 对2024年房地产行业总量指标 （1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6% ，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长 2%、下降2%、下降8% ； （2 ）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增 长10%、持平、下降2% ； （3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5% ； （4 ）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8% 。 3.城中村改造将能与保障房、 “平急两用”设施形成有效联动 未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约 2900万平米。目前城中村项目的堵点在于： （1）前期投入大，改造周期长, 财务风险放大； （2 ）业务环节多，业内缺乏标准化打 法； （3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模 式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、 “平急两用”设施形成有 效联动。 4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的： （1）保利发展、招商蛇口、中国海外发 展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企； （2 ）万科A 、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳 健的民企和混合所有制企业。 5.风险提示： （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2 ）调控政策超预期变化，行业波动 加剧。 （3）宏观经济整体下行。 目 录 CONTENTS 1 2023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底 2 政策逐步发力，效果仍需等待 3 2024年房地产行业展望 4 城中村改造将成为破局的关键抓手 5 投资建议 6 风险提示 1.1 销售表现：小阳春后快速降温 2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3% 。商品房销售额89070亿元，下 降4.6%，其中住宅销售额下降3.2% 。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。 图1 ：2023年1-9月全国商品房销售额累计同比下降4.6% 图2 ：2023年1-9月全国商品房销售面积累计同比下降7.5% 210,000 30% 210,000 20% 180,000 20% 180,000 10% 150,000