项目总进阶投资拿地——房企如何快速拿地.pptx

集中供地下，房企如何快速拿地 买地要有融资方案 和合作方案 ??集中供地新政下， 开发商拿地时间集中， 比如4 月份就 有不少热门城市扎堆拍地。这也意味着， 房企不但需要提前缴纳大量的保证金， 拍到地后还要支付巨额土地出让金， 压力不是一般大。尤其全国化规模房企， 布局广， 一个城市上报20 块地， 仅仅是缴纳保证金， 整体资金压力都非常大。但阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌 反而认为， 透明的市场、有计划的市场反而好做事， 资金可以早做安排， 平时也不需要浪费那么多钱， 只 要在这个点把资金集中好就可以了。当然， 为了缓解资金压力， 很多房企早有对策。 ??一是要求拿地要有融资方案。央国企背靠大树， 不用担心资金问题。比如有媒体曝出上海集中供地 前夜， 某央企准备了1300 亿元的资金， 准备在上海土拍大干一场。而 某地产10 强为了在北京抢地， 迅速回笼资金， 光是保证金就花了超过 140 亿。但对于差钱的中小房企， 要想买买买， 只好自己努力了。据了解， 现在很多房企为了减轻公司资金压力， 要求团队在买地的时 候必须有融资方案， 主要是从外面找钱， 这样财务可能会支持， 集团 审批通过几率才会大一点， 如果没有融资方案， 难度会越来越大。因为要参加集中拍地， 动不动就需要几百亿资金， 消耗掉资金， 房企 流动性会有很大问题， 一旦流动性出问题， 企业发展就会出问题。所以， 这几个月， 很多房企都进入疯狂找钱的模式。很多融资机构表 示， 没有想到业务量这么大， 额度完全不够用了。在房企疯狂找钱下， 融资成本也是水涨船高。据知情人士透露， 不少前融的融资成本达到 了15 % 以上， 非常恐怖。 二是拿地上会要带着合作方案， 降低资金压力。相比融资， 联合拿地也有利于房企降低资金压力， 而且方式更 加温和， 风险系数也更低。这几场集中土拍中， 联合拿地的比 例越来越高了。比如杭州首轮土拍就有11 宗地由房企联合体拿下， 北京首轮 集中土拍中， 以联合体报名的房企多达89 个！某千亿房企投拓部总经理表示， 公司资金紧张， 要求区域拿地 必须联合拿地， 最好带着合作方案上会。现在他们投拓部门除 了看地测算， 就天天出去谈判合作了。吴建斌指出， 未来抱团取暖一定是主流， 找对合作伙伴很重要， 一家不行找两家， 这种情况下估计成功的机会会更高， 因为可 以把自己有效的资金集中起来。 三是工程支付计划调整。还有很多房企对工程合同进行了调整，主要涉 及到工程支付时间和工程支付方式。比如拍地月控制工程款支付，将当月工程款计 入下个月支付。同时支付方式从以往的每月形 象进度支付，改成节点支付，并且要求节点支 付时间与拍地月时间错开。 除了要解决资金压力，集中新政后，房企还要解决的一个问题是效 率问题。对于区域公司，投资前期部门基本进入疯狂加班状态。某地产50强地产前策告诉明源君，以前拿地，前策通常三周跟进一 个项目，一年52周，一个前策一年也就跟17个项目。但现在双集中 后，2个月时间，他要同时研究7~8个项目，根本忙不过来。很多客 研同事都拉来当前策来用了。很多干投拓的同事，天天早上8点上班，晚上11点下班，周末全部取 消，足足干了一个多月。要不是舍不得拿地奖金，估计早就离职了。 更悲催的是，如果这次拿地成功，那就要开始做产品定位， 一边做定位，一边又要应对下一波土拍，可谓分身乏术。当然，为了提高研判效率，很多房企也迅速进行了调整。比如以前严格按照流程一步一步筛选土地，先是预可研阶段， 再是可研阶段，然后重点监测，最后上会评审。现在直接跳过第一个步骤，直接先粗筛一遍，最后选择重点 区域地块来深入研究。 ????以北京这次供地为例， 剔除共有产权房土地， 还有29 宗地， 每家房企都会根据自己的策略粗筛一次， 再选择十几块地进行 深入研究。比如某千亿房企在北京拿地原则是通州、密云/ 门头沟等区域 不进， 将这些区域地块排除在外。某国企筛选原则是， 不熟悉 的区域不进， 之前失败过的区域不进， 一下很多地块也被筛掉 了。粗略筛选一次后， 他们再选出多宗地块进行可研研究， 然后上 报公司， 公司开会研究讨论。这次他们上报了十几块地， 最终 只有两宗土地进入可研阶段。很多工作最终都是无用功。为了提高效率， 很多不差钱的的房企直接将前策业务外包给中 原/ 世联等代理机构， 方案排布和可研报告都让代理行代劳， 大大减少了房企地产前策的工作量。 还有规模房企， 一个大区员工数量众多， 区域集中调遣人力支援目标城 市。据业内人士透露， 某头部房企为了应付北京首轮土拍， 将华北其他城市 的拿地工作统统暂停了， 将所有人力都调遣到北京进行支援。还有房企干脆重新成立投资小组， 让成本、工程等部门都参与到前期研 判， 提高效率， 降低后期操盘风