康养小镇项目定位分析方案.docx

康养小镇项目定位分析方案 鉴于本地块不可多得的资源禀赋型地块，在进行项目定位时，要立足长远发展，视野不能局限于XX,要站在区域高度进行布局Q起点要高，思路要新，定位中高端，放眼XX省乃至全国，将本项目打造成东南地区的康养项目标杆。在借助XX城市名片增添色彩的同时,通过项目的成功开发运营，反哺提升XX城市的整体形象。 一、整体定位 立足XX,面向东南，打造集健康养生、温泉度假、康复护理、健康住宅于一体的中国东南首家温泉养生康养小镇。为XX、XX省、东南地区、乃至全国的康养客户提供一个颐养身心、健康养生、共享天伦的全龄化生态康养小镇。 二、客群定位 .康养产业客户群体分析 根据目标市场需求人群的特征分析，康养产业目标客户可分为投资型、居住型、刚需持续养生型三类，居住型又分为养生居住型和康养居住型。 (1)投资型客户 团体客户：经济效益好、资产增值导向以及专业投资能力强的国有大中型企业(如银行、航天、烟草、电信、电力、通信、移动、石化等）、经营业绩较好的民营企业、私营企业以及各类投资机构和基金公司等。 个人客户：有投资能力、看好养生（康养）未来前景和升值空间的企事业高管、私营企业主、都市白领和专业投资客等。 （2）居住型客户 养生居住型：养生居住型团体客户定位于经济效益好、福利待遇高、偏好休闲、度假、养生的政府机构、企事业单位的高管和领导。个人客户定位于大专及以上学历、工作繁忙、生活节奏快、精神紧张、心理压力大、身体亚健康、向往轻松品质生活的企事业管理者、医生、教师、公务员和海外华侨等。 康养居住型：定位于年龄在50-75岁之间、年收入XX万以上、有自理能力、喜欢与同龄人群同居同乐、接受新生事物能力较强、向往自然舒适的生活环境、对子女的依赖性较弱、独立性较强的、单位效益较好的中老年人和年龄35-45岁之间、年收入在XX万元以上、有孝心、工作忙碌、无暇照顾老人、愿意委托专门机构代为康养的人群以及具有浓烈家乡情结的海外华侨。 （3）刚需持续养生型客户 定位于年龄在70岁以上空巢和高龄需要养生的刚需中老年人群和年龄35-45岁之间有孝心、工作忙碌、无暇照顾老人、愿意委托专门机构代为康养的人群。 .XX市及周边康养客户群特征 XX市拥有数量庞大的事业编制的客户队伍，如果从广义上说，加上教师、医院医生、相关事业单位人员，这类人群更加庞大，且有较强的康养消费能力。 综上，XX市拥有数量庞大的处级以上干部、专家、教授、学者、高端人才等高端客户群体，他们普遍具有以下特征： (1)财富实力 中老人购买一一高积蓄；有稳定动态收入；不需为子女、父辈做经济付出； 子女购买一一高资产、高预期。 (2)消费理念 消费观念新，对康养环境、医疗、服务、配套设施设备有较高要求； (3)家庭关系 生活独立；不被第三代牵绊；不想给子女造成牵绊；关注自己或配偶健康。 .目标客户群体 结合市场需求、市场发展趋势及XX市特有的中中老年群体特征,将本项目客群定位为：以刚需为第一细分市场，以追求高品质康养养生服务需求为第二细分市场。 本项目的目标客群具有两大属性： 一是刚需：高龄、空巢(空巢又分四类情况：自己一人独住、夫妻双方一人有病一人自理，夫妻双方都能自理但年龄较大)； 二是高学历、高龄化、高自主、高身份、高收入群体。 结合这两个属性确定本项目的具体目标客群为： XX市各大院校离退休干部(教授、科研工作者等)； (2)省、市直、区直机关干部； (3)企事业单位离退休高级管理人员； (4)央企XX分公司、XX省大型国企中高层管理人员； (5)地方有实力的民营企业家； (6)贵、渝、滇、桂商等协会会员； (7)XX省籍海外华侨; (8)家在外地，在XX工作的成功企业家及其父母。 三、功能定位 .服务需求分析 为了确定大型康养项目应该具备怎样的功能业态，对全国不同经济发达程度的城市(北京、上海、济南、南昌、哈尔滨、沈阳、呼和浩特等)康养市场，进行了深入广泛的市场调研，建立了康养功能业态的构建模型。结合XX康养市场数据，发现XX康养市场需求与模型高度吻合。认为本项目应着力打造的功能主要包括以下方面： (1)中老年公寓 中老年公寓有着巨大的市场开发潜力。很多城市中老年公寓建设尚处于开发阶段。在康养方式选择上，社区康养、机构康养、自我康养分别占34.0%、14.5%、7.0%o将多种康养方式结合起来，形成多层次、多样化的康养保障体系，将是未来康养事业发展的理想选择。 研究成果显示，44.2%的老人愿意到中老年公寓康养，这表明随着社会经济的发展，人们观念的开放，中老年公寓这一市场经济的产物从意愿上被越来越多的中老年人所接受。但不同健康状况、年龄、经济收入及婚姻状况的中老年人对中老年公寓的需求不同。 首先，年龄越大，中老年人越趋向于选择中老年公寓康养。这一方面说明随着年岁的增长，中老年人身体