城市进入研究津南.pptx

城市进入研究津南 会计学 1 天津2009年人均GDP超过9000美元，但城市化率不足70%， 因此整处于被动郊区化向主动郊区化 的发展过程中，作为近郊地区（包括津南），特征最为明显。 城市化 城市中心拥有最优越的 可达性和区位优势 城市要素向中心聚集 城市中心规模经济 ， 涵 盖了城市商务 、商业 、金 融贸易 、教育等所有城市 功能 被动郊区化 有城市更新改造背景形成 大量购房需求 政府同时大量投资基础设 施与捷运系统建设 在全市中低价房分布中郊 区占到绝对比重 主动郊区化 郊区快速干道初步形 成 ， 市政基础设施完善 郊区主流客户为本区 域的中高收入阶层 购房目的为第一居所 、 第二居所或投资 人均收入(GDP)/美 元300 解决温饱问题； 生 理性需求占主导地 位的阶段 ， 主要是 对农产品和轻工品 的需求 人均收入(GDP)/ 美圆300- 1000 追求便利和功能 阶段； 人们对耐 用品的消费需求 迅速增加 ， 从已 生活必需品为主 逐渐转向已非必 需品为主 大都市 ， 城市群 城市出现多个中 心 副中心的出现 多个城市共同发 展 追求降低住宅 成本； 改善居 住环境并重非 物质消费（如 ： 旅游 、健身 、体育保健及 文化欣赏等） 大大增加 人口挤出 人口自然分流 专题 人均收入(GDP)/美圆3000， 城市化率70% 城市化进程 发展特征 指标特征 人均收入(GDP)/ 美圆1000-3000 追求生活质量阶段 PART 1 发展及潜力研究 ➢现状及规划 ➢地产发展 ➢经济现状 ➢人口发展及预测 津南区是承接中心城区城市扩展和滨海新区产业功能的重要地区 ， 葛沽镇是滨 海新区产业规划政策区 ■津南区为天津市环城四区之一 ， 面积387.84平方 公里； ■津南区东临天津港 ， 西连市中心城区 ， 南接大港 石化工业区 ， 北依海河 ， 处于天津市经济发展的主 轴上 ， 是连接天津市市区及滨海新区的热点区域； ■该区占海河综合开发全长72公里的中下游32公里 ■东部的葛沽镇是滨海新区产业规划政策区 。 天津市区 行政区划 经济发展轴 区 ， 是连接滨海新区产业带的核 心； ➢津南区主动承接滨海新区产业传 导 ， 形成微电子产业为核心的产 业走廊 ， 发展成为滨海新区第九 大功能区。 从规划上看 ， 津南地区将对地产开发形成多个有力的支 撑方面。 方面一 、未来规划的教育产业区域 ， 将带来大量的教育 产业人口。 方面二 、泰达微电子工业区等滨海新区产业紧密联系的 产业群 ， 为津南区域提供了一定的产业人群支撑。 方面三 、 以小站为核心的人文旅游区域 ， 将丰富地产行 业的开发概念范围。 津南地区带有滨海概念 ， 属于产业政策覆盖区。 ◆津南区利用自身生态资源 ， 大力 发展旅游业即发展第三产业； ◆其中 ， 小站练兵园及天嘉湖休息 区为生态发展带的重点 ， 有较大的 发展机会。 津南区利用自然资源大力发展旅游业 ， 以小站为核心形成一个生态带 整体规划 , 出津南政治、经济、文化中心的特有风 格； ◆小站镇依托小站练兵园建设 ， 主打历 史文化名镇； ◆葛沽镇依托民俗文化 ， 主打民俗文化 镇； ◆八里台镇依托天嘉湖、农业科技园区 , 主打生态镇； ◆双港镇要加快城市化建设步伐 ， 实现 “北提升 ”发展战略； 小站练兵： 目前津南区小站镇正依托小站练兵园建设 ， 主打历史文化 名镇 。津南区自古以来战略位置十分重要 ， 面对渤海、背 靠天津 ，辐射华北 ， 为历代兵家所重视 。津南小站练兵也 造就了一批历史凤云人物 ， 其中有4任总统 ， 1任临时执 政 ， 17界政府总理 ，诸如袁世凯、冯国璋、徐世昌、曹 锟、段祺瑞等人 ， 从这里走向了中国政坛。 漕运文化： 津南区葛沽镇地处海河尾闾 ， 早在宋朝端拱二年就得到开 发 ， 元朝开通海运后成为航海着陆点、小村镇码头 。 明朝 初期这里漕船云集 ， 是漕运线上的一个繁华地带 ， 南粮北 调 ， 北盐南运 ， 舟揖方便 。 因此 ，葛沽的民风 、 民俗带有 明显的漕运文化色彩 。 津南区所在区位自古以来具有重要战略位置 ， 区域具有明显的漕运文化色彩 小站镇正依托小站练兵园建设 ， 主打历史文化名镇 。 小站的历 “ 小站练兵 ”、“漕运文 津南区以 “ 小站稻 ”、 化 ”而知名 。 津南小站作为区域内的历史文化核心区域 ， 未来将带 动一定的人文旅游概念的发展