房地产开发项目建安成本管理经验分享PPT.pptxVIP

房地产开发项目建安成本管理 经验分享; 第一部分 ：房地产开发项目成本 第二部分 ：房地产开发项目建安成本管理 第三部分 ：房地产开发项目成本管理常见问题; 二、目标成本费项初探; 房地产项目全成本一般理解为 以建造商品房为目的 ，从购买 土地、 前期策划、 设计、 施工、 竣工、 入伙为止的相关成本和 费用的总和。; 成本费用总额 ：即为广义上的总成本。 按企业会计制度划分 ，又分成营业成 本和期间费用。 ?营业成本是生产产品、 提供劳务而直接发生的人工、 水电、 材料物料、 折 旧等。 ?期间费用则包括营业费用、 销售费用、 管理费用、 财务费用。 公式 ：成本和费用总额 =成本+费用; 二、目标成本费项初探; 期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本 ，而是直接计入当期损益 的各项费用 ，包括销售费用、管理费用和财务费用等。; 费项代码; 费项代码; 营销类合同; 二、目标成本费项初探; 三、目标成本在各阶段的作用; 各阶段目标成本; 阶段; 简析 ：各阶段建安成本管控活动; 简析 ：各阶段建安成本管控活动; . 第二部分 ：房地产开发项目建安成本管理; 一、规划设计阶段成本管理; 设计内容; 设计内容; 费用项目名称; 指标名称; 指标名称; 1、 限额设计 – 限额成本指标 成本指标按照成本管理的约束程度 ，分为参考性指标、一般控制性指标、强制控制性指标三种类型。 ?参考性指标 ：所列标准只提供参考； ?一般控制性指标 ：原则上不允许超过所列标准 ，如果超出标准值 ，需进行分析说明； ?强制控制性指标 ：不允许超过所列标准。; 设计类合同; 城市布局结构规划图（ 2010总规） 建设用地布局规划图（ 2010总规）; 一、规划设计阶段成本管理; 修建性详规设计阶段成本管理要点 1 路网布置：合理简洁；优化出入口布置；道路宽度。 2 停车布置：集中设置。 机械车位及地下车库高度预留。 3 控制综合物业管理成本、 建造成本 ：合理布置组团大小 ，组团出入口布置相对集中 ，减少管 理人员。 4 应结合项目周边道路、 市政管网的情况 ，按照土方费??最小的原则确定场地标高。 5 总图规划 ：综合考虑开发周期和永久建筑、 园建、 交通的合理布局 ，避免重复建设。（临时 办公室、 施工生活区、 项目临水、 临电、 临时道路） 6 园林环境方面： 充分考虑利用场地景观资源（天然景观及人造景观） ，提升产品品质；明 确景观单位控制成本。 通常软景比硬景经济 ，因此应该尽可能多的设置软景 ，少做硬景。; 方案设计阶段成本管理要点 1 建筑方案选型：规则的建筑平面；建筑单体对称形式 ，考虑抗震及成本要求 ，外挑外挂构件 宜减少；控制屋顶造型。 2 栏杆、 栏板、 百叶的限定 ：尽量形成设计标准化。 3 外墙装饰设计优化方案的初设确定 ：合理确定外墙涂料、 面砖、 石材的面积比率。 关注外墙 立面复杂程度 ，提出改进建议。 优化比选阳台、 露台、 屋面等的具体做法。 4 结构方案优化 ： （ 1 ）结构形式的成本递增顺序 ：矩形柱框架、 异形柱框架、 框架短肢剪力墙、 框架剪力墙、 剪力墙。 （ 2 ）减少挑板、 外挂装饰钢构件数量。; 方案设计阶段成本管理要点 5 山地建筑应结合地形情况确定产品类型 ，控制土方开挖工程量。 6 山地建筑必须比选边坡支护方式 ：结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。 边坡支护方式成本递增顺序一般是 ：自然土方放坡、 预应力锚杆＋砼喷设 ，毛石挡墙 ，砼挡墙。 u 注意:挡土高度超过 3 米以上时有可能砼挡墙成本比毛石挡土墙还便宜 ，因此高挡土墙需要 进行方案测算比较。; 方案设计阶段成本管理要点 7 园林环境 ：限额设计；铺地材料尽量本地化 ，避免大面积使用花岗岩等贵重材料；植物选择 本地常用 ，易成活 ，养管费用低的种类。 根据不同位置合理确定石材厚度 ，主要部位石材选择 ： （ 1 ）压顶 50mm 厚；（ 2 ）非行车道地面 20mm 厚（荔枝面采用 30mm 厚） ；（ 3 ）行车道地面 40-50mm厚 ；（ 4 ）立面 20mm 厚；（ 5 ）踏面 30mm 厚。 ü 软景观中 ，苗木比例适当 ：重点效果部分使用大规格苗木 ，一般区域和庭院使用小规格苗木。 ü 水景后期维护管理成本太高。 ü 绿化灌木种类尽量少一些 ，灌木造价比草皮贵很多 ，优化时注意尽量减少灌木面积 ，灌木主 要利用在住宅或者水景周边起到一些防护作用 ，其余的地方尽量种草皮 ，并配以不同乔木搭 配以达到节约成本保证效果的目的。; 扩初设计阶段成本管理要点 1 配合设计开展节能方案测算比选