建筑做法标准化及桩基础优化思路.pptxVIP

项剑波 建筑做法标准化及桩基础优化思路 ——项剑波 PART 2 建筑做法标准化思路 PART 2.1 建筑做法优化意义 项剑 建筑做法总建面单方在236元/m2 占除地价外开发成本的6%-7% ， 占总包工程成本的14% 浙江-高层业态除地价外开发费用总建面单方3600元/m2 总包工程总建面单方1620元/m2 建筑做法总建面单方占比 粗装修（建筑做法） 14% 60 80 措施费 14% 1040 1450 400 320 100 150 剑 建筑做法特性 1、基础功能性成本 2、客户非敏感点 3、费用占比高 4、优化金额多 价值分析法 严控结构性成本 满足功能性成本 适当提升客户敏感性成本 结论：建筑做法工程存在优化的必要性！ 不同的建筑做法 ，其造价差别在上百万的级别 By-赵丰 如何控制目标成本 ，提高项目利润率？ 引子 在住宅项目中如何进行工程建筑做法优化？ 如何通过“适当投入敏感性成本降低交付风险 ， 保障基本 功能合理降低成本缩短工期”满足项目整体利益？ Who-谁来做建筑做法优化？ When-什么时候介入建筑做法优化最合适？ How-怎么做建筑做法优化？ PART 2.2 优化落地案例及优化思路 序 工程概况 内容 1 工程地点 浙江省XX市 2 开工时间 2017年4月 3 物业类型 小高层、 洋房 4 项目规模 总建筑面积5.6万m2 其中： 地下室1.37万m2 5 地块特征 8幢电梯洋房、 2幢小高层、 1层地下室 6 建造标准 C标 ， 无全装修要求 工程概况 优化案例落地成果 以浙江省某项目工程建筑做法方案优化过程为例进行分析。 本项目在区域公司和项目公司的支持下：优化达到预期效果合计降低336万元 ，折合总建筑面积 单方指标60元/m2， 占地价外的开发成本2% ，达到合理先进水平。 本案例在整个优化实施过程中与项目公司和区域成本管理部、设计管理部、工程管理部充分沟通、 互动 ，并一起讨论完成 ，优化经验被区域成本管理部作为范本在全区域推广实施。 图审单位情况 情况一： 图审单位非垄断 ，可自行招标确定第三方审图公司。事前优化 1、在施工图设计招标前 ，把建筑做法与结构限额一起以设计委托书形式与招标文件一起下 发， 由施工图设计中标单位执行； 2、根据建筑做法编制工程总承包清单进行招标 ，询标时明确建筑做法按此版本执行 ，推进 建筑做法落地 ，减少履约风险； 情况二： 图审单位由当地单位垄断。事后优化 为配合房产公司尽快获取建设工程规划许可证 ，施工图设计单位一般会按当地常用的建筑 做法设计以尽快通过图纸审查， 图纸审查完成之后建筑做法优化以内部指令单的形式下发。 本项目属于情况二， 图审单位属于当地单位垄断 ，本案例主要介绍在施工图图纸会审后该 如何进行优化 ，如何亡羊补牢的过程。 优化前准备工作 图纸会审已完成 ，工程总承包单位已定标 ，在接收到项目后马上梳理了目标成本、复查设计图纸 的经济性 ，发现建筑做法的经济性有提升空间 ，从技术和管理两方面做了相应的准备工作。 技术性准备 1、联系设计院收集设计依据的现行规范及当地质量通病防治导则 ，根据资料与设计院提供的建 筑做法校对相同部位主要差异项 ，预估可优化金额； 2、 收集公司内部周边楼盘建筑做法、销售合同中的交付标准的要求 ，作为内部对标资料 ，咨询 已建项目在优化过程碰到的问题 ，准备预案并学习解决争议的方法； 3、带着主要差异表去调研周边3家同档次竞品楼盘的建筑设计做法 ，作为外部对标资料： 1）搜集相关的施工图纸资料； 2）踩盘实地考察相关做法 ，拍照存档。 4、 了解当地质监站质检员的监督模式及关注重点 ，判断是否有二次优化的可能性。 项目成本管理部在完成上述的准备工作后， 同项目工程部、设计部进行初步沟通： 在符合规范要求的前提下合理优化原设计做法以降低成本、缩短工期 ，符合项目整体利益。 项目工程部、设计部有以下顾虑 ，起初不赞同优化： 1、项目设计部： 已完成图纸审查程序 ，修改建筑做法需出设计联系单并经图审单位盖章 ，需 反复沟通 ，会增加设计院的工作量 ，担心设计院不愿意配合； 2、项目工程部：施工蓝图已下发 ，担心施工单位会对优化后的内容有抵触情绪 ，增加现场工 程管控的工作量和难度。 公司内部协调 于是 ，项目成本部将初步优化方案及内部协调的情况同时向项目负责人及区域成本管理部进行 汇报 ，积极争取支持。 1、按照公司制度 ，二级成本科目可以自行调剂 ，建筑做法优化节省的成本可以调剂到建筑外 立面、公共部位装修等客户敏感性成本项内 ，这样增强