商圈和店铺业态分析.pptx

商圈与店铺;零售商圈的确定;认识你的真实商圈　　确定商圈的位置、形状、大小和消费容量是任何选址工作的起点，但真实的商圈是什么样子的呢？;现实中的同心圆商圈 ----同心多边形商圈 ;不规则多边形商圈------理想中真实的商圈　　城市公共交通体系是零售网点最主要的辐射途径，而公共交通体系的在不同方向上的分布是不均匀的，从而造成商圈形状更加不规则。 ; 核心商圈、次要商圈和边缘商圈的划分，取决于消费者到该网点购物实际概率，而非单纯的地理距离。　　只有认识了你的真实商圈，才能真正了解你的顾客群体有多大和他们的具体来自哪里。 ; 三个层次商圈的比较：; 三个层次商圈的比较：; 三个层次商圈的比较：; ;; ;例：现有A、B、C三个地区，根据相关资料计算各 地区的零售饱和指数。;A地区：;霍夫模型 认为：一个店铺的商圈取决于店铺对顾客的吸引力，而店铺在一个地区对顾客的吸引力是可以测量的；这个吸引力主要取决于两个因素，即店铺的规模和店铺与顾客的距离。;Pij;霍夫模型 例：假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下： （假设a=1, b=2） ;解：根据公式：; ;店址问题;选址的重要性; ; 选址的步骤：; ;地区分析（3）; ; ;商圈小知识;影响店址吸引力的因素;商圈需求预测; 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种 商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者 群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学 生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、 消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属 多元化的消费习性。;商铺的类型，按照所属项目的开发形式不同可以分成以下七大类： 商业街商铺：商业街沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。 市场类商铺：“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营 的商业楼宇。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场 类商铺。 社区商铺：其经营对象主要是住宅社区的居民。 住宅底商：住宅底商指位于住宅底层的商用铺位。 百货商场、购物中心商铺：鉴于该类项目规模庞大，开发复杂，所 以投资风险也比较高 商务楼、写字楼商铺：酒店、商住公寓等里面用于商业用途的商业 空间。 交通设施商铺：交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中 小型商铺。 以上不同类型商铺的投资特点、价值影响因素及市场成熟度差别都特别大，比如在北京，住宅底商和购物中心商铺属于处在发展初期的商铺类型，其投资收益中的价值升值收益和租金收益空间显着区别于发展成熟的商业街商铺。;位于不同地区的零售店类型 1.位于市区主要街道的商店 便利商店—— 如药店、快餐店、美容院等。通常为工作和生活在市区的人们服务 高度专业化商店 —— 包括提供个人服务的高级服装店、礼品店、工艺品店、珠宝 店等，能够为顾客提供在其他地方得不到的服务※??? 缺陷：停车问题，特别是要考虑到在高峰期是否有足够的停车位。 2．位于小巷的商店这些店铺没有相对较大的客流量，但是大多数小巷店有自己的顾客群，从而不需要 主街带来的人群，地价成本较低，容易拥有属于自己的停车场。※??? 缺陷：可见性不高。 3．位于街区的商店街区位置是距离顾客生活和工作最近的零售位置。一般在金融区、司法区、生产厂 区或医疗区内。※优势：拥有很大的便利性，容易获得长期的顾客。 4．位于路边的商店路边的位置是指位于独立式建筑群中并沿着马路的位置。如沃而玛、麦当劳和大型 家具店，顾客会为了专门购物到那里。这类商店的营业时间比较随意，并且拥有自 己的停车点。 5．位于区域型