《物业管理》第六讲 物业管理招投标（课件）.pptx

第六讲 物业管理招投标 第一节 物业管理招投标的特点 第二节 物业管理招投标的分类 第三节 物业管理招投标的程序 第四节 标书编制的要点 第五节 评标的要点 一 、 早期介入的特点 新建物业的物业管理招投标应在物业建成投入使用之前进行。 二 、 阶段性的特点 物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。 三 、不确定性的特点 物业管理招投标要选最合适而不是最好的方案。 由于是早期介入 ， 物业本身具有某种程度的不确定性。 四 、物业管理的行业特殊性 1.物业管理服务是一种同时带有社区公共服 务和个体服务特征的群体性服务 ， 这种服 务的确定和选择是一种市场行为。 2.物业管理服务提供的产品是全天候、不间 断、多方位、多层次的过程性服务产品。 3.物业管理服务的性价比是弹性的 ， 其所提 供的产品定量容易 ， 定质难。 一 、按物业管理招投标主体进行分类 1.开发建设单位（开发商） （1） 开发建设单位主持前期物业管理招投标； （2） 草拟《前期物业服务合同》和《临时管理规约》 等相关文件； （3） 政府部门的参与和监督 ， 以维护业主利益； （4） 开发商应在销售前几个月开始准备前期物业管理 招投标工作。 2.业主大会 （1） 业主大会成立后 ， 成为物业管理招投标的主体； （2） 业主委员会进行具体运作； （3） 广大业主和业主委员会的成员一般不是物业管理专 业人士 ， 需要对招投标进行认真研究 ， 并有专业机构 或政府部门参与指导。 3.产权人 （1） 通常物业只有一个或少数几个产权人的情况 ， 产 权人作为物业管理招投标的主体； （2） 写字楼最为常见。 二 、按物业管理招投标方法进行分类 1. 自行招标 招标主体自行操作招标的全过程。 2.委托招标 招标方委托专业的招标代理机构进行招投标。 3. 自行招标和委托招标相结合 三 、按物业管理招投标形式进行分类 1.公开招标 招标方有较大的选择范围 ， 有利于避免各种关系 的影响 ，但时间长、资金成本高 ， 适用于规模较大物 业 ， 尤其是收益性物业。 2.邀请招标 由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能 力承担的若干物业服务企业发出招标邀请 ， 参与竞标 。 成本较低 ，但可能会漏掉一些有较强竞争力的企业。 3.议标 适用于原有物业公司的续聘。 一 、物业管理招标程序 1.成立招标机构； 2.编制招标文件； 3.发布招标公告或招标邀请书； 4.组织资格预审； 5.发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等； 6.组织答疑与现场勘查； 7.开标与评标； 8. 中标后谈判与合同签订。 二 、物业管理投标程序 1.获取招标信息,决定是否参与投标； 2.报送投标申请,接受资格审查； 3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场踏勘； 4.投标决策与编制投标书； 5.报送投标书； 6.参加开标及答辩会； 7. 中标和签订物业服务合同。 一 、招标书编制应着重注意的问题 1.本物业有无特殊性要求； 2.保修期费用的测算； 3.报酬的取费形式： 包干制和酬金制。 二 、 投标书编制的要点 1.投标书的内容； 2.投标书编写注意事项 : 计量单位 货币 标书规范 计算等 切忌一本标书打天下！ 1.评标留有必要的时间 ; 2.投标方对本物业的认识 ; 3.对管理处主任的考察 ; 4.费用的测算 : 固定资产的处置方式,物业管理 费用等。