房地产与房地产价格评估.pptx

第一章 房地产与房地产价格评估 第二章 房地产价格评估理论基础 第三章 房地产价格 第四章 房地产价格评估原则、程序和管理 第五章 市场比较法 第六章 收益法 第七章 成本法 第八章 假设开发法 第九章 房地产其他估价方法 第十章 土地价格评估 第十一章 国外及香港房地产价格评估制度 • 《房地产价格评估》 经济科学出版社 ， 吴庆玲 • 《房地产估价》 上海财经大学出版社 ， 王人已 • 《房地产估价》 首都经贸大学出版社 ， 柴强 • 《房地产估价理论与方法》 经济日报出版社 ， 张跃庆 • 《中国房地产报》 • 《中国建设报》 • 《中国房地产》 杂志 学习要求 1.学习房地产 、土地和建筑物的概念 ， 从估价活动的 角度认识土地和建筑物。 2. 了解房地产的存在形态 、房地产的类型 ， 房地产的 特性 ， 房地产价格评估的作用； 3. 了解房地产价格评估的概念 、。 • 1 、房房地地产产的的概概念念 • 2 、房房地地产产的的存存在在形形态态 • 3 、房房地地产产的的分分类类 • 4 、房房地地产产的的特特性性 • 5 、房房地地产产价价格格评评估估概概述述 • 6 、房房地地产产价价格格评评估估作作用用 • 7 、复复习习思思考考题题 房地产是指 : 1)土地 、建筑物； 2)附着在土地 、建筑物上的不不可可分分离离的的部部分分和和 附附带带的的各各种种权权益益。。 1.房地产（ real estate） 的概念 地产使用价值而设置的部分。指房地产使用功能要求必备的部分或为提高房 如使用功能要求的水 、暖 、 电 、卫生 、通讯 、 通风 、 电梯 、消防 、厨具 、灶具等和为提高房地产 的使用价值而种植的树木 、草皮以及人工花园 、假 山 、水池等。 由于它们往往附着在房地产上并与其不可分离， 或者分离后会影响到房地产的使用功能 ， 分离不经 济 ， 因此 ， 可以看成是房地产的组成部分。 RETURN 地产使用价值而设置的部分。 包括权利 、利益和收益等 ， 它同样依附于房地 产 ， 与房地产物质实体密不可分 。 同时又是无形 的 ， 不可触摸的。 如 : 房地产的所有权(real estate title) 、 使用权(real estate user) 、抵押权 、典权等。 RETURN • 房地产有三种存在形态 ， 即 • 1)土土地地 • 2)建建筑筑物物 • 3)房房地地合合一一((我我们们通通常常称称之之为为房房地地))。。 RETURN • 指单纯的土地 。在现实房地产价格评估中包含两 种情况： • (1)指城市中一块没有建筑物的空地； • (2)指实物形态上土地与建筑物合成一体 ， 但价格 评估中只要求评估土地部分的价值 ， 这种情况可 将其设想为是没有建筑物的空地。 土地(land) • 从房地产价格评估的角度看 ， 土地是指地球表面 的陆地及其上下一定限度的空间 。可以从 纵、 横两个方面来理解。 横 的方面 ， 是人们用人为方法划分出土地 的疆界 ， 一宗土地的范围即为该宗土地的四至范 围所围绕的面积。 纵 的方面 ， 土地分地面部分 ， 地面以上一 定限度的空间和地面以下一定限度的空间。 • 坐落位置 — — 对于其所处区域 、城市 、周围环境 、市场状 况和具体地点的认识 。在房地产价格评估报告中可按门牌 号码的方式来描写。 • 面积大小 — — 为依法确认的面积 。要从总占地面积 ， 红线 用地面积 、市政代征地面积 、集中绿地代征地面积几个方 面来认识 。按经济学的一般规律 ， 土地面积大容易开发利 用 ， 相对单位价格高 ， 相反则单位价格低。 • 形状 — — 通常用图(如宗地图)来说明 。注意考察土地形状 是否规则 ， 是否有利于开发建设 。通常形状规则的土地容 易开发建设 ， 相对单位价格高 ， 相反则单位价格低。 • 四至 — — 即对土地东南西北四个方位的描述。 NEXT • 土地权利用状况 — — 土地权利用状况是一组权力 ， 土地使用 续期 ， 有的可以抵押 ， 有的不可以抵押 ， 出让的期限有长有 短 ， 这些部会影响到土地价格评估的结果 。 因此 ， 要对土地 的权利状况作详细调查。 • 利用现状 — — 考察土地利用现状主要涉及地上有无建筑物， 否需要拆除等 。现状用途对未来的开发和利用有无影响。 • 设计要求 — — 包括用地性质规划 、建筑容积率 、建筑覆盖率 • 生熟程度 — — 指基础设施的通达情况和土地的平整程度 ， 据 • 地质 、水文和气象条件 — — 地质条件决定着土地的承载力。 指地下水及其附近沟渠 、河流 、江湖等的基本情况 。好的水 文条件是土地开发 、 营造