购物中心与商户合作模式之过去、现状和未来趋势.pdf

购物中⼼与商户合作模式之过去、现状和未来趋势 ⾃1996年国内第⼀家⼤型购物中⼼ 州天河城开业⾄今，中国购物中⼼⼤致经历了三个发展阶段 （1990-2002探索起步 阶段、2003-2012稳步成长阶段、2013-⾄今快速跃进阶段）[1]，⼤⼤⼩⼩购物中⼼的数量也从零递增到近万家。 州天河城 在此过程中，购物中⼼与品牌商户的合作模式也经历了种种变化。尤其近10年来，中国经济的不断发展、购物中⼼⾃⾝ 数量的猛增、电商的普及与爆发、国民收⼊⽔平的提升、消费升级、包括移动互联⽹、⼤数据、⼈⼯智能、A I、区块链 在内的各类科技的发展…… 在这些来⾃微观、中观、宏观⽅⾯各种因素的综合影响下，购物中⼼与品牌商家之间的关系不断重塑且呈现愈发密切之 趋势，因此也催⽣出各类新的合作⽅式。 ⽽⾃2020年初发⽣并延续⾄今的新冠疫情，更是在对商业地产⾏业造成巨⼤冲击的同时，刺激购物中⼼与品牌⽅重新思 考彼此间的关系并调整以往的合作⽅式。 Part1 三种主要租赁⽅式及其利弊 购物中⼼与品牌商家的合作⽅式，很⼤程度上是指购物中⼼的租赁⽅式。 购物中⼼采取哪种租赁⽅式，对其招商开业和持续经营影响很⼤，对整体收益和收益增长影响更⼤；但⼀个购物中⼼能 采取什么样的租赁⽅式，往往⽆法由经营者单⽅决定，⽽是要受到市场供求关系、区域特点、购物中⼼所处阶段等因素 影响。 购物中⼼最基本的租赁⽅式有两种： 固定租⾦和 扣点分成。 保底分成 （也就是业内常说的“租⾦与扣点两者取其⾼”）是这两种基本⽅式的⼀种延伸⽅式；因此也可以说，购物中⼼ 和商户的合作⽅式有固定租⾦和合作经营 （联营）两种基本⽅式，⽽合作经营⼜分为扣点和保底分成两种⽅式。 （另有 ⼀种划分法，将固定租⾦与扣点称为单⼀租⾦⽅式，将保底分成称为复合租⾦⽅式。这类划分法常见于⼤学及学术机构 的论⽂中。） 的论⽂中。） 下⾯我们分别阐述⼀下每种租赁⽅式及其特点： ■ 固定租⾦⽅式 简称 定租，是指对在购物中⼼租⽤商铺的商户约定租⾦⽔平和租赁⾯积，然后在约定时期按租⾦⽔平乘以租赁⾯积计收 租⾦的⽅式。 租⾦⽔平是指单位时间单位⾯积租⾦，⼀般是按每⽉每平⽅⽶约定单位货币的数量，也有按每天每平⽅⽶约定的，但不 管租⾦⽔平按⽉还是按天计算，通常都按⽉收取租⾦。 ■ 扣点分成⽅式 简称 扣点，也被称为 合作经营或联营⽅式，是指对在购物中⼼租⽤商铺的商户约定分成点数和租赁⾯积，然后在约定 时期按销售收⼊乘以分成点数计收租⾦的⽅式。扣点通常按⽉收取租⾦，分成点数⽤百分率计算，但通常⽤百分点表 达，这也是“扣点”这种形象说法的来源。 对于购物中⼼来说，定租与扣点这两种租赁⽅式各有利弊，主要体现在风险程度不同和管理难度不同。 ⾸先，定租由于约定了固定收益，购物中⼼⽅的租⾦收⼊受商户经营状况影响的风险很⼩，但很难享受商户经营增长收 益；扣点由于只约定分成点数，购物中⼼⽅的租⾦收⼊直接与商户销售收⼊挂钩，受商户经营状况影响很⼤，但可能享 受商户经营增长收益。 其次，定租的计租⽅法简单，不需要更多的技术⼿段，管理⽐较便捷；扣点的计算并不复杂，但与之相关的诸如商户销 售收⼊控制、分成结算等管理⼯作量加⼤，相应的技术⼿段和⼈⼒资源也要增多。　 为了平衡定租与扣点各⾃风险和收益的关系，于是出现了保底分成的⽅式。保底分成⽅式是定租与扣点的综合运⽤，是 指对在购物中⼼租⽤商铺的商户约定⼀个固定的保底租⾦，再约定⼀个分成租⾦，按⽉计算两者取其⾼。 通常保底租⾦与租⾦⽔平和租赁⾯积挂钩，分成租⾦与商户销售收⼊与分成点数挂钩。这种⽅式保证了购物中⼼收取的 租⾦不会低于保底租⾦，回避了商户经营风险，⼜可以在商户经营收⼊增长到⼀定幅度时，分享商户的经营收益。 表⾯上看，这似乎是⼀种两全其美的⽅式，但实际上是有得有失。经验表明保底租⾦⽅式存在“翘翘板现象” ：众所周 知，对于翘翘板，处于平衡状态的两端⾼度⼀定不会同时超过⾮平衡时⾼的⼀⽅，同理，购物中⼼如果采⽤保底分成⽅ 式，在与商户谈判时，保底部分⼀定不会⽐单纯的定租⾼，分成的部分⼀定不会⽐单纯的扣点⾼。 换句话说，这种看起来两全其美的⽅式，在商户经营不好时，所收取的租⾦⼀定⽐单纯定租的少；在商户经营好时，所 收取的租⾦⼀定不会⽐单纯的扣点⾼。 综上所述，三种租赁⽅式各有利弊，购物中⼼选取哪种租赁⽅式是⼀个事关风险和收益的决策，虽然计算公式简单、计 算因⼦不多，但对决策者制定租赁政策和管理招商团队的要求极⾼。[2] 图⾃中购联 Part2 实际调研：购物中⼼租赁⽅式现状 为了解当下购物中⼼租赁⽅式的实际情况，笔者以⼀对⼀的形式，向国内⼀百多个商业项⽬ （购物中⼼为