业主大会设立和业主委员会选举、换届法律法规政策辅导讲座培训课件.pptx

业主大会设立和业主委员会 选举、换届法律法规政策辅导讲座;目 录;第一部分：业主大会设立;一、设立的条件;（二）面积计算问题 专有部分面积计算：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； 建筑物总面积计算：建筑物总面积，按照专有部分面积的统计总和计算。 车位（库）是否计入总建筑面积：机动车停放库（位）以及依法归全体业主共有的物业，不计投票权。成都市人民政府关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知 交付：通俗称为交房，即开发商将商品房的实际控制权转移给购房人。;2、业主大会强制设立，街道办事处（乡镇人民政府）定位： 强制设立，并不是要求街道办事处（乡镇人民政府）主动去推动，而根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第八条、第九条的规定，及《四川省物业管理条例》第二十一条规定，《成都市物业管理条例》第二十五条、第二十六条规定，只有在接受开发商或业主申请下，街道办事处（乡镇人民政府）才介入履行组织筹备首次业主大会。;二、设立发起人;实践中，遵行90日期限还是30日？是向房地产行政主管部门报告或是向街道办事处报告？ （1）期限：根据法律规范冲突的适用原则：新法优于旧法、上位法优于下位法，《四川省物业管理条例》作为2012年7月1日实施的新，从时间上判定为新法，从效力上高于其他市级法规、规章及规范性文件。因此适用《四川省物业管理条例》，实践中，若开发商未履行30日内按规定报告责任，在责令限期改正中，期限可以参照《成都市业主大会活动规则》90日内的期限。 （2）受理主体：根据法律规范冲突的适用原则：新法优于旧法、上位法优于下位法，《四川省物业管理条例》第四条规定街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。第21条规定，条件具备之日起30日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请设立业主大会。因此街道办事处（乡、镇人民政府）应作为业主大会设立申请的受理主体。;3、开发商不履行报告等相关义务如何处置？ 《成都市物业管理条例》第八十三条违反本条例第二十五条规定的，由区（市）县房产行政主管部门责令限期改正，给予警告；拒不改正的，处以1万元以上5万元以下罚款。 ;三、业主大会筹备组;（二）筹备组组成 《四川省物业管理条例》第二十二条 筹备组由业主代表、建设单位、房地产行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）和居民（村民）委员会组成，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。 《四川省物业管理条例》第二十二条 筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。 《成都市物业管理条例》第二十七条 筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。 在实践中，居民委员会（村民委员会）人员担任筹备组组长，是否具有资格？;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;三、业主大会筹备组;四、首次业主大会会议;四、首次业主大会会议;四、首次业主大会会议;四、首次业主大会会议;四、首次业主大会会议;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;五、业主委员会选举;《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。 《成都市业主大会活动规则》第十条 ?业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业或者其他管理人（以下统称物业服务企业），并在建筑区划内公告。??????业主对业主大会设立备案资料有异议的，应当依据《管理规约》、《业主大会议事规则》的约定进行处理。;六、业主委员会及委员罢免;六、业主委员会及委员罢免;第二部分：业主委员会换届;一、条 件;二、组织方;三、换届筹备组;（四）业主委员会委员候选人产生 《业主大会和业主委员会指导规则》 第十四条　业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。《成都市业主大会活动规则指导细则》第九条 （候选人产生方式） 业主委员会委员候选人可以优先考虑具有法