上饶市场报告 (1).ppt

细分物业市场小结类型发展条件发展价值发展方向高层库存不足、市场火爆，整体均价受恒大带动上升高利用区域价值洼地，依托中心区价值上涨，发展中心区域外溢客户，主要以刚需及改善产品多层目前在售项目少、供应少、库存少、需求大较高作为项目优质产品及明星产品打造，提升整理溢价别墅在售项目少、库存大、去化低较低面向市场不建议设置，若内部需求以定制化为主商业满足小区内部需求较高沿街商业为主，一拖二设计，提升项目溢价竞品分析客户特征分析成交客户主要职业为个体户占比46%，其次为企业员工占比28%，进城务工占比15%，自由职业占比8%，其余3%。成交客户年龄主要在26-35岁之间占比52%，18-25岁占比23%，36-45岁占比21%，46岁以上占比4%。客户年龄集中在26-35岁为主；职业以个体户、企业员工及进城务工为主；成交客户多为刚需、刚改客户。客户分析-住宅客户客户特征分析成交主力户型以100-110、110-120为主，其次以120-130、130-140为主，160以上大户型去化较少。成交客户普遍优先关注小区环境品质，占比26%，其次为户型和学区，最后为价格和区位。成交面积分析：主力户型为100-110㎡、110-120㎡为主；客户关注点优先以环境和户型为主，其次为学区，对价格相对不敏感。客户分析-住宅客户客户分析-住宅客户客户特征分析置业主要目的为自住，比重占到36%；其次为自住兼投资，占比22%；刚需型需求客户占比较多。成交客户获知途径主要为朋友介绍，占比53%，其次为路过，占比21%，占比16%；说明口碑转播效率较高。成交客户置业目的多为自住，占比36%；而认知途径朋友转介最高，占比53%。刚需需求为主，口碑影响较大。商业客户分析商业客户分析：核心客户为市区投资及自营客，接受总价150-200万左右。万达客户大量市区客户部分乡镇客户少量周边客户商圈客户（市中心）大量自营客户部分市区客户少量周边客户租金一年1万多，我们才开没多久，收入没有10万，孩子还很小，没有什么积蓄。想购买个百把万的店铺就可以了，比较看中位置。——超市老板访谈我们光靠这个店挣不到钱，全靠我老公在外面做弱电，一年能剩个十几万。接受的总价在150万左右，比较看重回报率。——卫浴老板访谈现在年收入大概收50-60万，就想投资个商业，400万内都可以接受，重点看位置和品牌。——周总访谈租金3万一年，我在这做了十多年了，过去几年好的时候一年有20多万的收入，现在不行了，十几万吧。不太想买，要买也不会超过150万，还要看位置。——化妆品店老板访谈客户分析-商业客户细分物业市场Part4高层市场洋房市场别墅市场商业市场竞品分析客户分析高层市场概况细分物业市场-高层市场板块项目基本信息交易情况总建面（万方）容积率总户数价格（元/㎡）开发商主力面积段供应去化库存去化率月均去化老城板块万达广场69.195.668407200万达100-126㎡3433292151285%75恒大名都珺庭362.41268精装12000恒大101-141㎡95346249148%308友邦壹号公馆292.4159310800友邦100-140㎡190-240㎡1421124118087%108带湖板块融晖城25.573.3616289000融晖置业100-140㎡160490070456%82中心板块翼天城8.571.51800预计8000翼天96-134㎡待入市项目，预计2017年1月初首推友邦·玫瑰公馆13.192.712787000友邦100-133㎡9279111698%46和锦园17.351.3611307200民德100-116㎡111699512189%25城东板块佳利锦苑——————预计7000佳利137-148㎡待定中航城三期10.571.8914——中航——待动工三江板块碧桂园信州府182.6950预计10500碧桂园117-142㎡200-300㎡待入市项目，预计2017年12月底首推水南板块兴华江山里7.883.6518预计6500兴华104-123㎡待入市项目，预计2018年1月首推旭日板块博能信江府24.61.69196500博能信江140-150㎡大平层260-310㎡2431618266%6新城吾悦首府60.273.224