房地产 -2023深圳市产业园白皮书 -产业与产业空间，“向上突破”之路 -仲量联行.pptx

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深圳产业与产业园发展沿革

深圳产业从劳动密集型、资本密集型向以科技创新为核心发展转型的过程，也是深圳产业空间载体从要素集聚、产业主导向创新与产业链协同驱动迭代发展的过程。产业空间载体在迭代发展中，形成了不同形态的产品。从初期的主要服务于轻工业生产的产业园区，衍生

出更注重研发、办公功能的产业办公项目，另外也催生了具备研发、办公、试验、生产等多项功能于一身的、主要服务于高新技术产业的新型产业园产品。

产业与产业空间，“向上突破”之路

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三来一补加工贸易奠定产业基础

1979年，深圳蛇口诞生了中国第一家产业园⃞蛇口工业园，深圳凭借临近港澳和廉价劳动力、土地优势，“三来一补”的加工贸易产业快速集聚。八十年代中期，随着特区发展模式的调整和宏观政策的指导，深圳工业制造的方向发生变化，以电子和计算机为龙头的企业开始快速发展，逐步奠定了深圳之后产业发展的基础。

深圳在最初的产业起步阶段“以外商投资为主、生产以加工装配为主、产品以出口为主”，重点发展劳动密集型产业，逐步形成了以电子、轻工业为主的外向型经济发展模式。

模仿创新促使产业供应链形成

随着改革开放的深入和1995年部分特区优惠政策取消、港深穗高速公路通车，原有的大量深圳关内“三来一补”企业开始转移至关外甚至迁至东莞等地。在此背景下，深圳经济从加工贸易转向模仿性创新时代，凭借模仿形成了大规模生产能力的初级工业化过程，逐步走向模仿性创新的生产制造。

这一时期，深圳的企业开始加大资本投入，逐渐改变了过去以加工装配为主的低附加值生产模式，自主生产能力得以提升。模仿创新的生产制造伴随着劳动力的持续不断分工，以电子信息制造业为代表的独特产业供应链在深圳开始形成。

向以科技为核心的全面协同创新转变

进入21世纪，深圳开始面临劳动力价格上涨和土地资源紧缺的挑战，传统产业发展模式逐渐“难以为继”。2010年，深圳制定了更加严格的限制性产业发展目录，实施更积极的集约性发展政策，加快本地产业结构的转型升级。

随着资本要素边际收益递减，以科技为核心的研发与创新能力越发重要，深圳也进入了全面协同创新和高质量发展阶段。依托过去模仿创新奠定的产业链分工体系和研发能力，深圳逐渐在新一代信息技术、新能源汽车、装备制造、基因测序分析、新材料、显示技术等领域形成了较强的自主创新能力。

产业与产业空间，“向上突破”之路

深圳产业发展历程

1979年

20世纪

90年代

中期

20世纪

90年代

中期

21世纪初

2010年至今

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产业与产业空间，“向上突破”之路

如图1所示，深圳规模以上工业企业研发（RD）经费支出稳步增长，已逐渐占据规模以上工业企业总产值的近三成，说明深圳企业越来越重视科技创新的投入。此外，深圳高新技术产品产值逐年增长，占规模以上工业总产值的比重常年保持在60%以上。近年来，高新技术产品1已经成为深圳工业的代表性产品。

1根据《深圳市高新技术企业认定管理办法》第六条规定，高新技术产品是指属于《深圳市高新技术产品目录》并符合相关标准、质量合格且达到国内先进水平的产品。

图1.

深圳高新技术产品产值与工业企业RD经费支出

高新技术产品产值

规上企业RD经费支出

RD支出占规上工业总产值比重

45000

40000

35000

30000

25000

20000

15000

10000

5000

0

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

规模以上工业总产值

高新技术产值占规上工业总产值比重

20102011201220132014201520162017201820192020

数据来源：广东省科学技术厅，深圳市统计局，深圳市高新技术产品协会

亿元（人民币）

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产业园3.0

技术密集型制造业，

如生物医药、机器人等。

中试生产、研发、办公及社区化生产、生活配套

•一般为容积率2.5-4.0、楼层数8层以上的