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房房地地产产评评估估案案例例3则则

房地产评估案例

案例⼀某单位住宅楼评估

⼀、评估对象基本情况

某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅；⼀幢

1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500

左右，南临××路，西临规划之××东路，东临××公⽬，北临××。周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。

⼆、评估⽬的

本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准⽇

评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。

四、评估⽅法及过程

根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。

（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法

1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅，平房造价为400元／

7⽅。该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。

楼房重置成本=800×4800=384（万元）

楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10

=384－92.16=291.84（万元）

平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。

铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）

铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）

楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）

2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。计算公式为：

⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类

三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅。

宗地地价影响因素修正值见表4—1。

表4-1地价修正系数表

项⽬各种因素条件下修正系数条件分值

基础设施供⽔条件分值较忧O．012电讯条件分值优O．024

排⽓条件分值优O．048

通讯条件分值⼀般O

购物条件商服繁华分值⼀般O距商服中⼼距离⼀般O

环境质量周围⽤地类型优O．10污染状况优O．068

宗地条件街画位置⼀般0

建筑物朝向较优O．012形状⽆影响0

⾯积⼀般O

交通条件道路宽度—般O

公交便捷度较优0．051对外交通便利值较优O．045

规划条件⽤途较优O．005指标(容积率)较优O．005退还道路⽐例(城市道路)⽆0．005

合计O．375宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪⽅）

⼟地价格=1509.75×2000=3019500（元）

该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+⼟地价格

=2968400+3019500

=5987900（元）

（⼆）市场⽐较法

1.选择三个可⽐实例，具体情况如表4—2所⽰。

表4—2参照物基本情况表

项⽬A单位住宅楼B单位住宅楼C单位住宅楼

五⼀路南侧

位置⼈民路北侧正义路东段北

侧

建筑⾯积5600平⽅4800平⽅5200平⽅

结构砖混结构砖混结构砖混结构

1250元/平⽅1300元／平⽅销售价格1200元／平⽅

交易⽇期2000年4⽉28⽇2000年6⽉8⽇2000年3⽉12⽇

2.确定修正系数。

（1）交易情况修正。所选可⽐实例交易情况正常，不需要进⾏交易情况修正。

（2）交易⽇期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每⽉为1％。

（3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为

96。

（4）个别因素修正。根据可⽐实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为

90。

3.确定⽐准价格。根据收集到的三个可⽐实例，列表修正计算如下（见表4—3）。

表4—3可⽐实例价格修正表

项⽬A住宅楼B住宅楼C住宅楼实例价格(元/平⽅)120012501300

交易情况修正lOO／lOOlOO／lOOlOO／lOO交易⽇期修正104／lOO102／100105／IOO区域因素修正100/95lOO／98

lOO／96个别因素修正lOO/9800／93100／90修正后价格(元／平⽅134013991580

)

以