济源某步行街战略计划课件.pptxVIP

首先，我们想和在座的阁下分享我们做商业地产的三个经验;有主题才有个性，有个性才有销售力（以南京路步行街为例）

南京路划分为三部分，充分考虑了理念设计与实际功能的协调：

从外滩到河南路叫作“海上情怀”，保留了大部分二三十年代的建筑。

从河南路到西藏路，主要是南京路商业步行街，定位叫作都市时尚。

从西藏路向西叫作“明日之约”，重点发展文化休闲，吸引年青人消费。;品牌商家是商业地产的上帝，建筑规划是商业地产的母亲

商业街的规划要在五个方面有所作为，主题定位，街道空间设计，商业街建筑外观造型，商业街的建筑元素，商业街装饰材料软化等。

所以我们一定要在这个方案里确定建业步行街的主题定位是

什么，业态如何分布，建筑如何分层，商业街的外观如何表现等等;第三个经验：;首先，我们需要对一个项目的营销战略态势做出方向性的估计，这里有一个原则和五个一工程：;一个原则的含义:;通过这个项目要达到“五个一工程”:;第二部分：市场竞争分析;本项;济源市商业现状认知：

1、商业业态丰富已细分但相对散、乱、无序——把这种无序的业态以步行街的方式把他们做一个有序的排列是我们思考的一个方向！

目前消费类市场已相对细分：建材市场、家电市场、百货公司、服饰类专业市场等百花齐放，但

相应的很分散！

2、缺乏集中的购物场所和较强的经营管理能力 步行街的购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六大功能恰恰在形态上弥补了这一点。

3、现有商业格局将打破、未来竞争将更趋激烈

济源市人口总量少，人口增长率低、外来人口有限，消费力有限，随着外来商业巨头及商业专业人才越来越多的进入，济源市的商业经营状况将得到提升，商业竞争将日趋激烈。

4、大型综合购物场所及特色步行街发展看好

随着市民消费水平的提高，对购物环境及品牌的追求将愈来愈突出，集购物、休闲、观赏、旅游为一体的大型综合购物场所将引领济源市民全新的生活消费方式。;通过对本案市场竞争状况的认知，寻求应对策略：

发挥优势，规避劣势与威胁，抓住机会点，扬长避短;4、“四统一”策略的运用：统一规划，统一经营，统一管理，

统一营销！

5、发挥商业项目的竞合力量，充分实现与周边的新世界百

货、来来百货、百货大楼等商业项目的互动，发挥互补效应，合力将本案所在商圈的商业氛围搞起来，带动人流，促使中心商圈东移，联合促使商圈东移成为关键！;项目应树立的市场指标性：;第三部分：商业街主题寻找;随着竞争的日趋激烈，整个中国都已经进入了一个“商业聚焦”的时代。做

餐饮的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜……商场也在“聚焦”，想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化，让社会公

众买相关的东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年出现了形形色色的专卖店（甚至烟草专卖点）、专业市场、主题商场，还有家乐福、好又多之类的平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由；;万源归一，其实商业聚焦的本质是商业主题，一个商

业街有主题才有个性，有个性才能被记住，能记住才能产生消费力，而一个具有消费力的步行街就具备了成功的基础。;济源建业·新天地步行街需要什么样的主题?;★从经济总量看：2005年上半年济源市生产总值在河南省18个市中处于第18位，在周边的洛阳、焦作、晋城等周边市中处于第4位；从增幅的情况来看居全省第一位。

★从经济均量看：济源市人均生产总值在河南省18个市中处于第2位，仅次于郑州，在周边4市中处于第一位。

★从人民生活发展方面：济源在河南省18个市中和周边的洛阳、焦作、晋城等市中，

城镇居民消费水平处于第5位和第2位；城镇居民恩格尔系数处于第1位。

从这些资料显示可以看出，济源消费水平在不断提升，都市化进程不断加快，对都市的向往与需求也将越来越强烈。;★步行街市场定位为流行商品类别，主要经营时尚潮流业态。;★与在济源其他商场消费不同，步行街的购物方式是一种懒散的、随意的形式，是一种

不知不觉中完成的状态;★其他商场内随便就1万、几千平米的楼层，常常有迷路的感觉，而当你想着一定要买到某一样商品时，还必须需求楼层经理的协助，当然，有时候你找楼层经理可能比直接找那样商品更容易。

★步行街内你同样会犯迷糊，这里是精品店，那边是休闲品牌，电影院在4楼，千色店在北面的二楼，色彩艳丽，你犯迷糊的是该怎么一个顺序把想要去的地方走完。

★行街内匠心独运地把内街营造为一个开放的、流动的巨型“中庭”，并将楼与楼之间用连廊、用步行梯、用观光电梯连接起来，你在桥上看风景，看风景的人的桥上看你。;★没有哪个商场可以同时满足吃饭、游玩、购物、健身等功能吧？步行街可以，你可以在

这里消磨你一天的光阴，也可以直奔主题，在这里边喝咖啡边与