酒店投资决策分析方法与应用.pdf

中国水利水电出版社

内容提纲

第1章酒店投资决策分析概述

第2章酒店投资决策分析的方法论基础

第3章酒店投资项目的市场分析

第4章酒店投资项目的投资与收益估算

第5章酒店投资项目的盈利与偿债能力分析

第6章酒店投资项目的不确定性分析

第7章酒店投资决策分析的应用案例

第1章

酒店投资决策分析概述

内容提纲

第一节酒店与酒店业特性

第二节酒店行业的发展趋势

第三节酒店投资决策分析简介

一、酒店及其设施

n酒店就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。或者，酒店是以

其建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向

客人提供服务，从而获得经济收益的组织。

n酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店

设施的质量标准和数量标准决定了酒店的档次。酒店基本

设施一般包括以下几个方面：

①前台接待设施

②客房接待设施

③餐饮接待设施

④娱乐服务设施

⑤酒店经营保障设施

二、酒店产品：定义及属性

1、酒店产品的一般定义

n酒店产品是由若干个不同部门所提供服务而组成的总体。它包括向客人

出售或出租的有形的并可计量的商品，以及无形的或不可计量的商品。

前者是具体的产品，如餐饮、酒吧、客房等；后者是感知的，如接待、

礼貌及气氛等各种服务。完整的酒店产品应该是上述有形的物质商品与

无形的“商品”的有机结合。

2、酒店产品的属性

①酒店产品的商品属性：酒店出售的产品是服务，服务是一种特殊商品，其特

殊性在于：酒店产品具有不可贮存性；酒店产品生产、交换与消费的同步性；

产品地域的不可流动性。

②酒店产品的服务属性：酒店产品的本质特征是服务，酒店服务具有如下属性：

酒店产品服务的无形性；酒店服务的差异性；酒店服务信息反馈的直接性；

酒店服务的不可贮藏性。

③酒店服务的质量特征：酒店服务的质量特征体现在以下三个方面，即：服务

质量的波动性；服务质量评价的主观性和不确定性；酒店服务口碑效应的重

要性。

三、酒店产业特性

1、酒店业的总体特点

n酒店业的总体特点制约着酒店产业的发展空间

n不易保存性；地理位置的重要性与局限性；固定的供应量；高额的经营成

本；季节性

2、酒店服务分布的分散性

n由于市场需求的分散性和酒店必须在所在地实现生产、交换及消费，因此，

酒店供给在本质上具有空间分布的离散性特征

3、酒店服务供需的局部均衡性

n酒店产品供应与消费的就地性，决定了酒店业的供需只存在城市的局部均衡，

不存在全国的总体均衡，同一区域内，一个城市的供过于求无法弥补另一城

市的供不应求。政府在行业管理上要追求城市局部均衡来实现总体均衡

4、酒店行业进入的容易性

n构成行业进入障碍的规模经济、产品差别化、资金需求量、转换成本、分销

渠道、原材料与技术优势、政府政策等，在酒店业投资中，均难以构成障碍

四、酒店行业壁垒特征

1、酒店业的结构性壁垒特点

n酒店规模进入壁垒低；

n酒店投资资金门槛中等；

n技术与产品差异壁垒低；

n销售网络具有一定市场壁垒，品牌壁垒明显。

2、酒店业的行为性壁垒特点

n酒店业虽然价格战不断，但很少采用阻止进入行为或驱逐竞争对手的行为。其

原因在于市场过度分散，这些策略根本无效，只能通过低价多争得市场份额。

3、酒店业的退出壁垒

n酒店属于资金密集型行业，因此，主要的退出壁垒来自于沉淀成本。造成酒店高

退出壁垒的根源是有形资产专用性强，无形资产随着酒店退出彻底丧失；

n沉淀成本：由于酒店的资产专用性较强，可以产权易主，但很难退出生产力，因

此酒店只能改造成对酒店业具有高度替代性的设施，如公寓、写字楼之类，若改

作工厂厂房或其它用途，其沉淀成本至少在其资产价值的60%以上。而且酒店的

最重