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房地产基础知识培训

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深圳市赢销投资咨询有限公司

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第一部分

房地产基础知识培训

一、房地产知识

二、建筑工程知识

三、物业管理常识

四、三级市场交易简介

五、有关风水学的常识

一、房地产知识

房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体指土地及其附着物。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

房地产产权

产权人对房屋的所有权和对该房屋所占有土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

土地使用权

土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

商品房的特性

不可移动性、不可复制性、耐久性、购买选择周期长等

土地的特性

自然属性（不可复制性、不可再生性、不可增加性）、人文属性（历史、文化）

房地产市场

主要指房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。一级市场是指土地的开发、拍卖、征用等；二级市场是指商品房的承建、销售等；三级市场是指二手房的租赁、转让、转换等。

土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

按照施工条件分：生地（不具备施工条件）、熟地（完全具备施工条件）

三通一平

水通、电通、路通及场地平整。

七通一平

上下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

国土局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

国土局产权登记处

专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

房地产证

房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

商品房

发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

复式房

上下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

总建筑面积

各层建筑面积的总和。底层建筑按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基地面积总和与地块面积之比。

容积率

规定的地块上全部的建筑面积与地块面积之比。

绿化率

所有绿化面积与地块面积的比率。

绿地率

地面绿化面积与地块面积的比率。

红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以表示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

楼间距

栋与栋前后之间的距离，要满足日照需要。

层高

下层地表面到上层地表面之间的垂直距离。净高是指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直距离。

预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

房地产买卖合同

由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签定此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系的协议，由银行、业主和发展商三方签定。

银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

样板房

与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间，目的是为提供给客户做装修参考；如开发商提供毛坯房，样板房还起到生活方式的引导和展示的作用。

物业管理

是房地产管理市场化的一种综合经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备提供保养、维修、治安、消防、环境卫生及其他服务，为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

房地产评估

房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的评估方法，按照一定的评估程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法。

二、建筑工程常识

1、物业类型

别墅类：独立别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE（联排别墅）；

多层：7层以下（含7