土地估价技术报告规范.docVIP

“土地估价技术报告（文字式）”的基本内容及其说明

[一]封面

封面内容和格式如下：

土地估价技术报告

[封面标题]

项目名称：

受托估价单位：

土地估价报告编号：

土地估价技术报告编号：

提交估价报告日期：

[二]正文

正文内容和格式如下：

土地估价技术报告

[正文标题]

第一部分总述

[分标题]

一、估价项目名称

二、委托估价方

三、受托估价方

四、估价目的

五、估价依据

六、估价基准日

七、估价日期

八、地价定义

九、估价结果

十、需要特殊说明的事项

十一、土地估价师签字

十二、土地估价机构

估价机构负责人签字：（机构公章）

XXXX年XX月XX日

第二部分估价对象描述及地价影响因素分析

[分标题]

一、估价对象描述

1、土地登记状况[同“土地估价报告”文字式]

2、土地权利状况[同“土地估价报告”文字式]

3、土地利用状况[同“土地估价报告”文字式]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1、一般因素[同“土地估价报告”文字式]

2、区域因素[同“土地估价报告”文字式]

3、个别因素[同“土地估价报告”文字式]

第三部分土地估价

[分标题]

一、估价原则

二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法（市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等）。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]

[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内，基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地价进行评估]

（一）市场比较法

[应用此种方法估价，要按照《规程》规定，选择相似比较实例，进行因素比较修正后，确定待估土地的价格。要求比较实例不得少于三个。估价中，除要求选择的实例与估价对象属于同一供需圈、用途一致、在地域上属近邻区域或类似区域外，对比较实例选择、比较因素选择、因素条件的比较及因素修正有以下具体要求：

1、比较实例选择。要求比较实例至少有三个，选择的实例与估价对象应属于同一供需圈、用途相同或相近、交易时间与估价基准日相差不超过3年、在地域上属近邻区域或类似区域，所选实例应是实际交易实例，并具体说明十六的位置、用途、面积、土地等级、土地利用情况、土地开发程度、交易时间、土地使用年限、交易方式、交易情况和交易价格等。

2、因素选择。估价时选择的比较因素应包括影响地价的全部主要因素，主要是区域因素和个别因素，包括交易时间、交易情况、交易方式、基础设施状况、离市中心距离、交通条件、环境条件、集聚状况、容积率、宗地面积。不同用途的因素选择应有所不同，具体因素选择可参照《城镇土地定级规程》。以上因素与报告第二部分所分析的地价影响因素相一致，不得漏掉重要因素，必要时应说明进行因素选择的依据。

3、因素条件说明。具体说明估价对象和比较实例的各因素条件，列表如下：

表一比较因素条件说明表

估价对象

比较因素

估价对象

实例一

实例二

实例三

实例四

……..

交易时间

交易情况

交易方式

土地使用年限

土地用途

区域因素

基础设施状况

离中心距离/km

交通条件

环境条件

……

个别因素

容积率

宗地面积

规划形状

……

上表中所列因素应根据不同用途，并结合实际调查情况和估价对象的特点确定，因素描述的应是比较因素的具体条件和具体内容，不能使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定要使用量化指标，如距离市中心距离应注明具体距离为多少；无法量化的指标，也必须具体描述，如基础设施状况用生地（或达到开工建设条件）、宗地红线三通一平、五通一平、七通一平来描述。

估价对象和比较实例的各项说明要客观、具体，其中估价对象的因素条件说明要与第二部分影响地价的因素分析相一致，不能前后矛盾。

4．编制比较因素条件指数表

为在因素指标量化的基础上进行比较因素修正，必须将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，并编制比较因素指数表。除期日、交易情况、年期及容积率外，应以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定出相应的指数，并说明确定的依据。在说明确定依据时，应以地产市场情况（如市场交易实例、基准地价修正体系、地产市场水平、市场变化趋势等）和估价对象特点为基础，根据估价人员的合理分析或依据有关法律、法规等确定条件指数，有法律、法规等规定的，应说明批准机关、批准内容、文号及批准时间等。列表表示如下：

表二比较因素条件指数