产业园项目考察要点.docx

产业园区项目考察要点

第一部分项目开发者角度

一、产业园定位及类型1、产业园类型

地方政府主导型/主体企业引导型/工业地产商开发型2、产业园定位

1）发展定位

制造型园区/物流型园区/研发型园区/商务型园区2）产业定位

确定主导产业，围绕主导产业进行资源的配套，二级、三级的配套企业择机进入

二、产业园设立条件及区位条件；1、设立条件

产业优势

园区主导产业的当前情况（成长性/成熟型/衰退型），未来发展预期及发展空间。

项目资源

是否有大量的优质项目资源支持园区招商引资。3）资金支持

支持园区发展的资金如何保障。4）政策扶持

产业扶植政策/税费优惠/财政补助/地价优惠/人才奖励政策2、区位选择

1）资源

人力资源、原材料、技术、资金。2）市场

所在地区的市场规模，市场竞争情况。3）政策：

是否符合地方政府产业发展导向。4）土地

土地供给能否满足园区当前和未来发展的需求，土地价格优惠幅度，土地收储难易度，土地平整所需工程量。

三、产业园一级开发1、资金

自筹资金（规模、方式）

对外融资（规模、方式、期限、成本）

资金流管理

园区滚动开发的过程中，融资、投资、回款的资金流管理计划。2、开发

子项目开发顺序

子项目开发周期

3、服务（根据园区定位，需具备一定的服务功能）

物业管理

金融服务

技术服务

产品推介

人才培养

四、产业园二级招商1、目标企业

符合园区产业导向的企业（企业规模、所属行业、资金实力、技术实力）

围绕产业的二级配套企业（物流、金融、科研）

2、招商策略（区位、土地、政策、管理、配套、服务）

园区招商是“场所、项目、企业”三者的组合。但这三者的组合，却有三种组合方法。一种是“场所+（项目+企业）”，一种是“（场所+项目）+企业”，再一种是“（场所+企业）+项目”。这三种组合中，第一种是“场地招商”，第二种是“项目招商”，第三种是“资本招商”。需根据园区自身情况制定招商策略。

3、招商模式

1）只租不售（获取长期稳定的租金收益，通过土地升值获取资产溢

价）2）只售不租（通过园区开发的一二级市场价差获取收益）

3）租售结合

五、其他

1、管理者是否拥有类似项目的成功开发经验。

2、能否引入工业地产基金，通过“轻资产”模式来完成项目开发。

3、是否有把握完成招商任务，投资强度能否达到协议要求。

4、在项目开发过程中，能否通过关联公司的地产、工程、金融服务，实现初始投资的提前收回。

第二部分园区项目投资者角度

一、项目投资价值1、投资总额

2、风险要点

3、投资回报

4、回报周期

5、退出机制

二、战略投资价值

1、通过项目锻炼团队；

2、通过项目提升形象；

3、通过项目开发，开拓创投基金和融资租赁业务，完善集团金融产品线。