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产业园区项目考察要点
第一部分项目开发者角度
一、产业园定位及类型1、产业园类型
地方政府主导型/主体企业引导型/工业地产商开发型2、产业园定位
1)发展定位
制造型园区/物流型园区/研发型园区/商务型园区2)产业定位
确定主导产业,围绕主导产业进行资源的配套,二级、三级的配套企业择机进入
二、产业园设立条件及区位条件;1、设立条件
产业优势
园区主导产业的当前情况(成长性/成熟型/衰退型),未来发展预期及发展空间。
项目资源
是否有大量的优质项目资源支持园区招商引资。3)资金支持
支持园区发展的资金如何保障。4)政策扶持
产业扶植政策/税费优惠/财政补助/地价优惠/人才奖励政策2、区位选择
1)资源
人力资源、原材料、技术、资金。2)市场
所在地区的市场规模,市场竞争情况。3)政策:
是否符合地方政府产业发展导向。4)土地
土地供给能否满足园区当前和未来发展的需求,土地价格优惠幅度,土地收储难易度,土地平整所需工程量。
三、产业园一级开发1、资金
自筹资金(规模、方式)
对外融资(规模、方式、期限、成本)
资金流管理
园区滚动开发的过程中,融资、投资、回款的资金流管理计划。2、开发
子项目开发顺序
子项目开发周期
3、服务(根据园区定位,需具备一定的服务功能)
物业管理
金融服务
技术服务
产品推介
人才培养
四、产业园二级招商1、目标企业
符合园区产业导向的企业(企业规模、所属行业、资金实力、技术实力)
围绕产业的二级配套企业(物流、金融、科研)
2、招商策略(区位、土地、政策、管理、配套、服务)
园区招商是“场所、项目、企业”三者的组合。但这三者的组合,却有三种组合方法。一种是“场所+(项目+企业)”,一种是“(场所+项目)+企业”,再一种是“(场所+企业)+项目”。这三种组合中,第一种是“场地招商”,第二种是“项目招商”,第三种是“资本招商”。需根据园区自身情况制定招商策略。
3、招商模式
1)只租不售(获取长期稳定的租金收益,通过土地升值获取资产溢
价)2)只售不租(通过园区开发的一二级市场价差获取收益)
3)租售结合
五、其他
1、管理者是否拥有类似项目的成功开发经验。
2、能否引入工业地产基金,通过“轻资产”模式来完成项目开发。
3、是否有把握完成招商任务,投资强度能否达到协议要求。
4、在项目开发过程中,能否通过关联公司的地产、工程、金融服务,实现初始投资的提前收回。
第二部分园区项目投资者角度
一、项目投资价值1、投资总额
2、风险要点
3、投资回报
4、回报周期
5、退出机制
二、战略投资价值
1、通过项目锻炼团队;
2、通过项目提升形象;
3、通过项目开发,开拓创投基金和融资租赁业务,完善集团金融产品线。
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