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绿维文旅林峰：文旅开发运营全过程

管理顾问咨询服务模式

绿维导语：第五届中国国际旅游景区装备博览会于2023年6月30-7月1日，在安徽合

肥滨湖国际会展中心隆重拉开帷幕。中国旅游景区协会专家委员会副主任委员、绿维文旅

董事长林峰博士在博览会主论坛上发表题为《文旅开发运营模式创新：FEPCO+全过程咨询

——合肥“我的园艺家”的实践探索》演讲，我们将分三篇文章介绍演讲内容。

本次演讲，林峰博士向大家介绍了绿维文旅在EPCO领域总结出的文旅开发运营高效模式—

—文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式。他认为文旅开发低效时代必须过

去，以EPCO模式和文旅开发运营全过程管理顾问咨询服务模式引领的高效率模式正在

成熟！

01

旅游项目开发的四大阶段

旅游项目的综合开发往往有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也

可以提升该地区的文化品牌，对区域经济、人文、生态都具有深刻的影响。项目的

从无到有，涉及到多方面利益，必须科学规划，精心设计，做好旅游项目开发建设

各阶段的管理工作。

根据旅游项目特点和项目开发建设的客观情况，可以把旅游项目开发建设过程划分

为四个阶段：开发前期筹备阶段、开发招商投资阶段、开发建设阶段、开发运营阶

段。每个阶段对应的核心任务。

1.

投资决策与可研研究：投资决策过程中，最重要的是对旅游资源及项目开发价值的

评价。投资方可委托旅游投资顾问公司进行市场调研，对资源价值、市场环境、客

源区域、游客结构、消费习惯、价格接受度的初步考察之后，对项目总体进行可行

性研究，平衡好项目总投资额、成本回收期及经济、社会效益，最终出具一份《可

行性研究报告》作为决策依据。

策划、规划咨询方案：通过产品策划明确项目定位、业态配比、产品组合、经营周

期，并与此同步编制旅游总体发展规划，确定规划条件，或直接编制控制性详细规

划。

项目设计、运作策划：项目设计不是旅游规划，项目设计及项目开发运作的策划，

主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、

盈利估算、投资分期等问题。必须聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供

《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。

政府审批事项办理：通过政府的各项审批非常重要，主要是用地审批与手续报审。

其中涉及发改委立项、可行性研究报告审批、规划评审、市级/省级/国家级重点扶

持项目立项与申请、国债项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设

土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报

建批复等，这些工作为政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商

引资等方面的工作奠定基础。同时投资商与旅游资源控制方签订合同前，须划定红

线，确定项目的开发用地和建设用地，确定核心土地购买权、门票收益权、项目开

发与招商权等所有权和经营权。

2.

资金运作与招商引资：旅游项目的开发一般都是回收期较长的长线投资，分阶段的

招商引资成为旅游项目开发的具体和持续工作，目前往往通过“引智”达到“引

资”，将“资源”在“智力”的创意下转化为“资本”，邀请专业咨询公司，借用

其专业的、广泛的人才和资源渠道，对旅游项目进行推介。

3.

开发建设阶段以建设工程管理为主，重在建设的招标管理工作和后期的验收管理。

工程招标与建设管理：以项目经理为首协调各方，负责工程招标、建设准备和工程

施工期间的管理工作，监督、控制工程进度、安全与质量，协调各施工单位的交叉

作业，保证工程按设计要求和合同要求完成。旅游工程中主要有基础设施与公共设

施建设项目、重点引擎与一般项目、区域综合开发项目等。

工程竣工验收：项目建设工程结束后，项目法人要组织建设单位会同设计、施工、

设备供应单位及工程质量监督等部门，全面检查是否符合设计要求和工程质量，并

取得竣工合格资料、数据和凭证，促进项目及时发挥投资效果。

4.

开业前筹备：项目建设完工阶段，必须着手管理团队的架构与服务人员的培训工

作，确保管理体系和相应的管理制度的完整。人员管理涉及到导游、保安、环卫人

员、技术维护、营销人员等服务人员，必须通过现场实操、岗位培训、应急演练等

夯实性基础工作的培训管理，才能运行到位。另外旅游标识系统、旅游卫生系统、

旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等也要在开业初期保证正常

运营。开业前还要有切实可行的开业营销方案，营销队伍要理清渠道、展开品牌推

广和活动促销，提高项目的社会影响力。

开业试运营：重点是树立品牌意识，做好文化体系建设和特色服务。推进旅游项目

的文