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项目成本管理操作手册

第1节总则

1项目成本拟定

1.1项目成本的编制

1.1.1可研成本：项目可研阶段，依据项目策划方案和经营思想及成本控制要点编制投资估算，作为项目可研成本，原则上目的成本不应超过可研成本。

1.1.2目的成本：项目开工前，原则上应完毕施工图设计，细化并拟定可研成本中工程类成本控制部分，如因特殊因素不能完毕施工图设计，必须完毕较完整的扩初设计，达成可对可研成本中工程类成本进一步细化的目的，拟定目的成本中工程类成本控制部分；项目开盘前，拟定目的成本中非工程类成本控制部分，依据已拟定的目的成本中的工程类成本和项目的经营期、销售价格及销售收入，拟定非工程类成本，形成项目实行的目的成本，由董事长批准。

1.2项目成本编制应具有的条件

1.2.1可研成本

1）每个新项目进行成本测算，发展部应提供书面的《项目内联单》，并经主管副总裁批准。《项目内联单》需包含以下内容

a）土地价款的组成（是否含城市基础设施配套费和土地契税）；

b）土地价款的支付方式；

c）优惠政策（具体优惠条件及返还或减免比例等）；

d）项目各业态销售价格；

e）对成本影响较大的费用（人防异地建设费、劳保统筹、物业维修基金、燃气增容费、供电高可靠性费用、热力集资费、水增容费等）。

2）规划院应提供方案，并经主管副总裁或董事长签批。

1.2.2目的成本

拟定项目目的成本时，项目公司需准备以下资料:

1）《项目合作意向书》和《国有土地使用权出让协议》；

2）政府行政事业性收费项目名称、收费标准和收费文献；

3）协议台账和已签订的重要协议；

4）本地的重要材料设备价格。

1.3项目经营决策文献的会签和交底

1.3.1项目公司将目的成本上报，股份公司成本控制部牵头审核，拟定目的成本，形成《项目经营决策文献》，进行《项目经营决策文献》的会签。

1.3.2《项目经营决策文献》由项目公司总经理、股份公司规划院院长、成本控制部总经理、财务部总经理、项目管理中心副总经理、分管项目的副总裁、分管酒店副总裁、分管成本和财务副总裁和总裁会签，报董事长批准。

1.3.3《项目经营决策文献附件》由股份公司成本控制部、股份公司财务部、股份公司项目管理中心分管业务的副总经理睬签。

1.3.4《项目规划经济技术指标》由股份公司规划院项目主管工程师和分管该项目的副院长会签。

1.3.5《项目投资计划表》和《项目成本计划表》由项目公司分管成本的副总和股份公司成本控制部分管目的成本的副总会签。

1.3.6《项目经营决策文献》会签完毕后，由股份公司相关部门组织对项目公司整个领导班子成员进行收入、成本、钞票流等方面的联合培训，使项目公司在项目实行前完整掌握《项目经营决策文献》，实行过程中自觉进行控制。

2项目成本过程管理

2.1所属项目公司成本控制部负责建立工程类成本台账（涉及协议及无协议费用台帐、设计变更台帐、现场签证台帐和成本超支报警台帐）；所属项目公司财务部负责建立非工程类成本台账，登记、审核算际发生成本是否在目的成本规定范围内。

2.2项目施工过程中发生的现场签证（涉及工程量变更和材料设备差价等）和设计变更（涉及图纸会审），必须执行《现场签证工作指引》和《设计变更工作指引》的规定，实行对内一单一估算，对外一单一确认，最后结算。

2.3所属项目公司成本动态控制报表和材料设备信息表，应于每季度末月25-28日提交股份公司成本控制部备案，作为股份公司成本控制部对项目公司进行结算复核的依据之一。

2.4成本核算与分析

2.4.1所属项目公司必须按《项目成本核算与分析工作指引》的规定，每季度进行项目成本核算和经济活动分析，对目的成本的执行情况进行阶段性的检查和总结，分析成本发生的增减动态和趋势，并通过度析成本细项超支发生的因素，及时制定控制成本的措施。

2.4.2所属项目公司成本核算与分析报告，作为所属项目公司《季度经营分析报告》的组成部分。

3限额指标的控制管理

3.1总成本控制：根据可研成本及其限额指标，目的成本原则上不得超过可研成本，并优化和完善限额指标。围绕目的成本的设计优化和成本动态控制应贯穿项目开发建设全过程。

3.2低效资产设计指标的控制：规划阶段设计优化重点关注并控制公建配套设施，如学校、幼儿园、物业服务用房、人防工程等政府法规强制规定建设的内容以及地下室的面积指标。

3.3施工图结构设计指标控制：选择设计单位时，设计单位承诺执行限额设计是投标入围的基本条件，合理拟定限额设计指标；加强设计过程监督管理及设计完毕后的评估总结。

3.4材料设备高性价比控制：根据项目或业态定位，选用相应的材料设备