北京亦庄中央公馆项目营销推广方案.docx

北东亦庄中央公馆项目营销推广方案

目录

第一部分总体营销目标

第一章营销目标

第二章销售计划

第三章价格控制及策略

第二部分整合营销推广篇

第一章项目核心价值构筑

第二章市场定位和形象定位

第三章客户定位

第四章营销推广总体策略

第五章阶段性销售计划

第六章营销推广渠道整合和选择

第七章推广费用预算

第三部分销售组织和执行

第一章销售结构设计

第二章销售流程设计

第三章销售现场和销售道具

第四章销售部房源控制与价格管理

第一部分总体营销目标

第一章营销目标

一、销售目标

1、销售速度

2005年销售完成总面积的95%(约2.85万平米),总计100套，月均销售速度约20套，2006

年春节前完成全部销售。

2、销售均价

(1)住宅均价目标不低于8500元/平米

(2)商业均价目标不低于12000元/平米

(3)在确保销售速度的前提下，力争实现更高的均价目标

3、总销售额

项目整体销售总额约2.972亿，力争2005年内实现总销售额的80%。

二、推广目标

1、配合销售目标，积极促进项目销售

2、实现项目市场形象、口碑的良好构建，通过树立项目形象，进一步树立公司的社会形象，

为公司后期的项目开发建立市场基础。

第二章销售计划

一、销售进度控制

销售进程阶段

时间

销售工作内容

销售预期

面市预热期

(认购期)

2005年7月18日—8月18

日(三周)

业务体进驻售楼处

/

开始接待客户来电来访

启动排号

开盘强销期

2005年8月18日—10月18日

具备正式签约的销售条件，签正式销售合同

约1.2亿

完成总销售面积的60%

稳定销售期

2005年10月—12月

常规销售工作，客户关系维护、保养工作

约1.2亿

完成总销售面积的35%

尾盘销售期

2006年1月—2月

完成总销售面积的5%

约0.6亿

注：剩余10-20套房力争2006年春节前清空，达到销售率100%

二、推盘方案

1、面市初期推出以别墅为主(45套),启动排号

2、9月中旬正签结束后推出剩余别墅和商业房源，即全部推出

第三章价格控制及策略

1.价格策略总体思路

低价入市、快频调价、快速销售

针对项目和周边市场现状，结合项目价格定位和市场特点，采取低开高走的入市策略，

使项目在销售过程中具有：

■较大的市场弹性空间

■较强的市场竞争力

■快速抢占市场份额

■物业升值促进成交

2.产品入市及付款方式策略

根据本项目的目标均价、产品构成及周边项目竞争情况，各类别产品价格体系如下表：

亦庄项目售价控制方案

类别

售价

(元/平米)

销售比例

总面积(平米)

销售面积

(平米)

销售额(万元)

住宅

8000

20%

22000

4400

3520

8500

50%

22000

11000

9350

9000

30%

22000

6600

5940

8550

住宅销售额小计

18810

商业

地上

11000

20%

8000

1600

1760

12000

50%

8000

4000

4800

13000

30%

8000

2400

3120

12100

地上商业销售额小计

9680

地下

3000

20%

3000

600

180

4000

50%

3000

1500

600

5000

30%

3000

900

450

地下商业销售额小计

1230

商业销售额小计

10910

总销售额合计

29720

说明：

1.项目的入市

本案入市价格是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定，因此本案的入市价格和最

一联排-商业高价格区间在原定价格±5%

一联排-商业

2.价格走势

本案的价格走势分为三个节点：认购期、开盘期、热销期。

认购期的价格比开盘期的价格低3-4%左右，在开盘期项目达到均价，热销期升3-4个

百分点，在客户中形成升值的形象。

燕

燕

0

10500

10000

入市价格

开盘期

热销期

◆联排

8000

8500

9000

—商业

11000

12000

13000

第二部分项目整合营销推广

第一章项目核心价值构筑

一、项目本体分析

二、项目核心价值分析

1、市场价值是本项目最核心价值，也是本案最核心文化价值定位方向

04、05年Townhouse产品和郊区置业升级置业需求的良好市场表现和市场预期，市场

广泛支持8000-9000元/m2左右的Townhouse产品。

根据对北京市场的需求走势、产品分析及市场表现可以发现，总价150-200万左右的Townhouse项目主要是针对一些年龄在30-45岁之间、事业稳定的公务员以及私企业主、外企高级管理人员，并且这部分市场需求在未来2-3年内具有稳定而强劲的市场成长

性。

因此，培育、挖掘潜在需求，在挖掘潜在需求上采用高性价比产品和有利的市场推广措

施，是本案最核心的价值，也是本案