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房地产开发企业“工抵房”税务处理及风险解析

姚逸斌

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常见税务风险解析

视同销售定价的税务风险

如上所述，“工抵房”发生时，房地产开发企业增值税、土地增值税、企业所得税均应

视同销售确认不动产销售收入。

而实际上，以开发的完工产品抵顶工程款常常存在折价抵顶的行为，即以低于市场公允

的价格抵减工程款。这种低于市场公允价的行为往往容易被税务机关认定“交易价款

偏低且无正当理由”，进而被税务机关纳税调整。

土地增值税清算无法计入扣除项目风险

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国

税发〔2006〕187号）以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，

土地增税开发成本扣除应满足两项条件：

一、扣除项目发生的成本及税金，须提供合法有效凭证；

二、扣除项目发生的开发成本应满足“实际付款”。（其中第二点在实务当中存在争

议，本文暂不展开。）

常见情况下，房地产开发企业将开发项目发包给建筑施工单位，销售回款后与总包方完

成工程结算，并按实际结算金额付款取票。而以“工抵房”支付工程款，相较银行直

接付款，实务当中存在诸多争议。一方面是，“工抵房”项目在实际操作中难以界定

抵付的具体合同、以及供应商主体，特别是建筑施工单位往往是多个关联方，并与房地

产开发企业分别签订多个合同，分包不同的施工工程，而抵付时往往采用“一笔勾销”

为原则，无法进一步划分抵付的是哪个供应商的哪一份合同。

另一方面，“工抵房”抵付证据不足，很多房地产开发企业往往仅从会计账面核销，凭

证后附件的辅助证明材料不足，特别对于抵付的协议（三方确认的文书），抵付金额、

抵付完工产品约定等未来都可能影响税务机构对土增税清算扣除项目成本已“实际付

款”的认定。

最后，实务中“工抵房”业务及形式更加繁杂，涉及的税务处理应更加谨慎，避免

因业务与政策脱钩产生税务风险。